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{财务管理税务规划}最新 税收政策解读 整。 该办法总体框架更加清晰明了，全篇按照一般的法律体例，设总 则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表 述清晰。而原来的 “国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142 号文”均没有章节结构，只有条款之分。 新国税发 31 号文件与老 31 号文件相比，对企业有五大利好变化： （一）下调了最低预计计税毛利率。开发项目位于省、自治区、 直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15 ％，而此前的规定是 20% ；开发项目位于地及地级市城区及郊区的， 不得低于 10% ，此前的规定是15% ；开发项目位于其他地区的，不得 低于 5％，此前的规定是 10% 。属于经济适用房、限价房和危改房的， 不得低于 3% ，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的 批准文件。 （二）取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售 的规定。 （三）向金融机构借款利息采用谁使用谁分摊原则，允许按税收规定 税前扣除，为房地产开发企业融资税收上开绿灯。国税发〔2009〕31 号第二十一条规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊 集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款 的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借 款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 （四）明确列举了三项预提（应付）费用，从计税成本结转角度 上，为房地产企业松绑。国税发[2009]31 号文第三十二条及苏地税发 [2009]53 号明确： 1 、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料 充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金 额的 10％。可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部 工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据 以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包 工程款最高不得超过工程合同总金额的 10% ，且已开发票金额与预提 费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产 品完工之日起超过 2 年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳 税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。 2 、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建 造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模 型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的 条件。可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告， 或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其 预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应 纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的 成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项 费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造 费用时，按规定在税前扣除。 3 、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按 规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、 公建维修基金或其他专项基金。预提的报批报建费用、物业完善费用， 必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供 政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费 用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建 费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3 年；超 过 3 年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在 税前扣除。 同时，国税发[2009]31 号第三十四条规定：企业在结算计税成本 时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成 本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 （五）委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费 用，不超过委托销售收入 10%的部分，准予据实扣除。这与原适用于 外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、 外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收 入的 10% 。 此外，《转发〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企 业所得税处理办法〉的通知〉的通知》（苏地税发[2009]53 号）规定， 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务 招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销