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项目五 房地产价格评估 知识目标 1.熟悉房地产的定义和特性 2.熟悉房地产价格类型与影响因素 3.熟悉房地产估价原则和程序 技能目标 1.掌握收益法在房地产评估中的应用 2.掌握市场法在房地产评估中的应用 3.掌握成本法在房地产评估中的应用 4.掌握剩余法在房地产评估中的应用 5.了解路线价法在房地产评估中的应用 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。 一、土地使用权 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产的范畴，但它又是无形资产中的对物产权，其市场价值的高低主要取决于它的载体——土地的特性及条件，因此，对土地使用权的评估要根据土地的地理位置、用途、周边环境等因素来估价，从这个意义上讲，土地使用权的评估实质是土地资产的评估。土地资产既可以作为单独的对象进行评估，也可和地上建筑物一起作为房地产进行评估，还可以作为企业资产中的要素资产随企业整体一起评估。 （一）土地的分类 1.按土地资产的经济地理位置进行分类 按土地资产的经济地理位置可将土地分为城市土地和农村土地。城市土地又可分为城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区和边远区等。 2.按土地资产的社会经济用途进行分类 按土地资产的社会经济用途可将土地分为工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。 3.按土地资产的开发程度与开发区是进行分类 按土地资产的开发程度与开发趋势可将土地分为已开发的土地即“熟地”、未开发土地即“生地”初列入市镇开发规划的土地。 4.按所有权归属进行分类 按所有权归属可将土地分为国家所有土地和集体所有土地。我国土地管理法规规定，我国城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自治地和自留山书集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。 （二）土地的特性 土地资产的特性具有自然特性和社会经济特性两个方面。 1.土地的自然特性 土地的自然特性是指土地作为自然物体存在所具有的特殊性质。位置的固定性——土地是不可位移的自然资源，每一宗土地都有其固定的位置，因而附属于该位置的温度、湿度、日光等均有一定的状态，它们共同构成了土地的自然地理位置。 不可再生性，土地是自然的产物、不具有再生性，其数量是由地球的面积所决定的。在一定的时期，土地的数量是一个基本确定的量，它不随土地需求量的变化而变化，从总量上看，土地的供给基本上是不具有弹性的。 2.土地的经济性 土地的社会经济特性是指土地作为人力社会经济资源所具有的特殊性质。经济地理位置的可变性，土地作为自然资源，其自然地理位置是固定的。但是，土地作为社会经济资源，其经济地理位置却是可变的。土地的经济地理位置主要取决于土地的周围环境，如距商务中心的距离、交通便利条件等因素，而这些因素是可变的。 可垄断性，通过一定的法律关系，特定个体可以将土地的所有权或使用权加以垄断，形成特定的土地制度及垄断土地资产的经济法律关系。土地资产的可垄断性是形成土地资产市场价格的基础。 土地利用多方向性，土地作为一种社会经济资源，可以有工业、商业、住宅、交通等多种用途。土地资产的用途不用，其利用价值则不同。在市场经济条件下，土地的用途直接影响其市场价值。 （三）土地使用权 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。 1.土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权出让最高年限按下列用途购定：居住用地七十年；工业工地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。 2.土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去愿土地使用者已使用年限后的剩余年限。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用