一级土地开发整理[参考].docxVIP

文档收拾 | 学习参阅 PERSONAL RESUME 一 级 土 地 开 发 相 关 资 料 深圳市福田房地产有限公司 2011-5-9 一、总述 二、土地一级开发界说 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发方法 五、中心观念 一、总述 依据2010年9月10日疆土资源部关于《展开“两整治一变革”专项举动作业任务及职责分工》的告诉要求，2011年4月份开端，我疆土地一级开发有必要采纳企业主导方法，而不是曾经的国资布景的土地储藏中心担任开发。疆土资源部的数据显现，2010年我疆土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年添加69.8%。而2009年财政部发布的全疆土地出让金开销明细中显现，2009年土地开发本钱大约占到土地出让总价款的60%左右。??????? 现在企业主导的土地一级开发方法首要有工程总承揽方法、赢利分红方法和一二级土地开发联动方法等。其间工程总承揽方法以北京市为代表，如北京市规则企业用自有资金进行土地一级开发的，规则赢利不超越土地开发本钱的8%，这种方法因为赢利率不高并不受开发企业的欢迎。 ??????? 赢利分红方法是现在最遍及的土地一级开发方法。土地一级开发完结后出让所得收益扣除开发本钱部分，企业和政府采纳分红的方法，分红份额大多采纳企业70%政府30%，也有6:4或许5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分红份额高达85%，也有部分企业与政府协作时采纳工程总承揽结合赢利分红的方法。 ??????? 一二级土地开发联动方法虽然赢利更高，但出资更大，周期更长，危险更高。不过依然有不少房地产公司会挑选这种方法，除了追逐赢利外，政府对二级房地产商场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发商场。 二、土地一级开发界说 土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地(毛地)或村庄集体土地(生地)进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。详细来说，便是依照城市规划功用、竖向标高和市政地下根底设备配套目标的要求，由政府一致安排征地补偿、拆迁安顿、土地平整、市政根底设备和社会公共配套设备建造，如期到达土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方法，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，到达出让的标准。在大多数城市首要是由政府来操作，也有政府托付企业来做，政府担任处理和监督，或许由国有企业或事业单位性质的土地储藏安排来做。 三、土地一级开发项目的流程 （一）土地储藏开发项目的要求 土地一级开发项目有必要契合市政府的社会开展计划、城市整体规划、土地利用整体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的限制）及土地储藏开发计划。 （二）土地一级开发的程序 1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部分得赞同后向市疆土局提出土地一级开发请求。 2、市疆土局受理请求并进行土地开发项目预审。 3、经过土地预审的项目，依据项目的性质，托付市、区县土地储藏安排担任安排编制土地储藏开发施行计划，开发施行计划首要包含：待储藏开发地块的规划、土地面积、控规条件、地上物情况、储藏开发本钱、土地收益、开发计划、施行方法等。 4、编制了开发施行计划的项目上由市疆土局会同市开展变革、规划、建造、交通、环保等部分参加的联审会，经过会审，对建造项目土地一级开发的施行计划中土地、工业方针、城市规划、建造资质、交通及环保等条件提出准则定见。 5、经过联审会的项目确认土地开发主体 （1）、土地储藏安排担任施行土地开发的，由土地储藏安排担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。其间经过投标方法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以投标方法确认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。 （2）、经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。投标底价包含土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。经过投标方法确认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议 6、土地储藏开发施行单位向市规划部分处理规划定见，向市疆土部分处理用地手续，向市开展和变革委员会处理核准手续，触及交通、园林、文物、环保和市政专业部分的，应依照有关规则处理相应手续 7、假如开发项目触及新增集体土地处理农用地征收、农转用手续或存量国有建造用地回收国有土