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PAGE 5 PAGE 5 山东新鸥鹏地产公司营销策略优化分析 目 录 摘 要 I Abstract II TOC \o 1-3 \h \z \u 第1章 绪论 1 1.1研究背景与研究意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 国内外研究现状 1 1.1.3 研究意义 2 1.2 研究方法与研究内容 2 1.2.1 研究方法 2 1.2.2 研究内容 3 1.3 本文特色与创新之处 3 第2章 相关概念与理论基础 4 2.1 营销策略与房地产营销策略 4 2.2 4P营销理论 4 第3章 山东新鸥鹏地产公司营销环境环境分析 5 3.1 新鸥鹏公司简介 5 3.2 山东省房地产市场环境分析 5 3.2.1 宏观市场环境 5 3.2.2 微观市场环境 6 3.3 SWOT分析 7 第4章 山东新鸥鹏地产公司营销现状分析和存在问题分析 9 4.1山东新鸥鹏地产公司营销现状分析 9 4.1.1 产品策略 10 4.1.2 价格策略 11 4.1.3 渠道策略 13 4.1.4 促销策略 13 4.2 山东新鸥鹏地产公司营销策略存在问题分析 14 4.2.1 产品形式单一，不能因地制宜 14 4.2.2 特价产品释放过于频繁，价格抗性大 15 4.2.3 渠道投入成本大，效率低 15 4.2.4 营销体验感不足，形式化单一 15 第5章 山东新鸥鹏地产公司营销策略优化的建议 17 5.1 多样化丰富产品类型 17 5.1.1 强化开发前期调研力度 17 5.1.2 提高部门间沟通（研发设计部、营销部） 17 5.1.3 加强房企间合作，提高产品创新能力 17 5.2 强化价格审核，增强价格对比 18 5.2.1减少特价房释放频次 18 5.2.2增加价格差距（楼栋间、楼层间） 18 5.2.3加强培训，提高置业顾问价格引导能力 18 5.3 规范渠道管理，提高作业精准度 18 5.3.1 规范化团队管理，完善淘汰机制 18 5.3.2 进行成交客户分析，绘制客户地图 18 5.3.3 完善call客说辞，提高电话资源精准度 19 5.4 以体验为核心，提高服务水平 19 5.4.1加强物业服务管理 19 5.4.2提高示范区、样板间体验水平 20 5.4.3增加城市展厅，开设固定展点 20 结 语 21 参考文献 22 附录 23 致 谢 26 摘 要 近几年来房地产行业一直在稳步向前的发展，房地产业的发展程度已经成为衡量我国经济的重要标志之一，在此背景下，房地产行业之间的竞争也越来越激烈，很显然传统的营销策略已经不能满足当今消费者的需求，新型的营销策略对于房地产营销越来越重要。本文对山东新鸥鹏地产公司营销策略展开深入的分析和研究，以市场营销的4P营销理论为基础，采用文献研究法查阅大量相关资料，同时结合深入访谈法和实地调查法进行考察分析，对公司的各项目的营销策略做深层次研究对比，简单分析现有策略的不足之处；最后根据所研究营销策略的现状问题提出相应改进和建议，为企业的进一步发展奠定良好的基础。 关键词：房地产行业；营销策略分析；新鸥鹏地产公司 第1章 绪论 1.1. 研究背景与研究意义 1.1.1 研究背景 近年来房地产行业一直在快速向前的发展，随着人们追求更高品质的生活导致对购房有大量的需求，房地产市场取得了快速的发展，同时也出现了不少的问题，房地产市场价格在上下波动；房地产的供需严重不对等。政府为了有效地解决这些问题，出台了相关的房地产调控政策,例如为了解决低收入人口的住房问题，国家也采取了廉租房政策和经济适用房保障政策；各地区为了引进人才也颁布了针对于研究生、博士生毕业的住房优惠政策。虽然国家一直对房地产业不断地进行宏观调控，但始终监管力度不够，有些房地产企业不能严格执行，为了自身的利益有自己的政策，使得国家政策不能得到有效的实施，进而阻碍房地产市场健康的发展。 1.1.2 国内外研究现状 （1）国内研究现状 要想使房地产营销在房地产市场中占据举足轻重的地位，首要问题是企业要深入分析营销环境，从消费者的角度出发，制定营销策略，最后企业要使自己的产品能够进入目标市场。从上世纪就有许多学者对于房地产的营销策略进行了研究。例如： 段瑶曾提出，在4P策略中，尤其要注重渠道策略，企业要选择多样化的营销方式，例如微信公众号以及朋友圈的方式，如此一来，购房者不用到售楼处就可以了解到产品信息，以减少企业的成本。 沈阳建筑大学的李斌曾在研究中指明现房地产市场受国家宏观调控政策影响