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房企销售未完工产品的税费处理 转自中国税务报 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（ 国税发〔 2009 〕 31 号 ）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按 预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳 税所得额。 开发产品完工后， 企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额 之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所 得额。第十二条规定， 企业发生的期间费用、 已销开发产品计税成本、 营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 这两条规定表明， 房地产开发企业销售未完工开发产品， 在计算 预计毛利额的同时， 可以扣除已缴纳的营业税金及附加、 土地增值税， 遵循了收付实现制。 但在实际操作中， 许多房地产开发企业对未完工 开发产品已缴纳的营业税金及附加、 土地增值税遵循权责发生制， 财 务上不计入当期损益，先归集在 应交税金“ ”科目借方，或转入资产类 科目，等完工后再配比转入损益表 主营业务税金及附加“ ”科目，计算 会计利润， 即未完工开发产品预缴的地方税金， 完工前以负数反映在 资产负债表 应交税金“ ”科目或资产类科目， 不在损益表 主营业务税金“ 及附加 ”中反映，开发产品完工后再结转到 主营业务税金及附加“ ”科 目。财务上如此处理， 造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业 税金及附加、土地增值税， 在完工后转入当期损益，可能导致重复税 前扣除。依据国税发〔 2009 〕31 号文件第九条的规定，开发产品完 工后，只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入 应纳税所得额。在这种情况下，企业如果重复扣除营业税金及附加、 土地增值税，就可能导致少缴企业所得税。 并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税 金及附加、土地增值税，会计处理上直接计入主营业务税金及附加， 并入当期会计损益。所得税处理时，不再单独纳税调整。所得税申报 时，可以直接按照国税发〔 2009 〕31 号文件第九条的规定，开发产 品未完工销售时计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 完工后， 计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入应纳税所 得额。 按季度（月度）申报时，可以参考以下公式：会计利润＋本期销 售未完工产品收入 ×预计计税毛利率－完工产品会计核算转销售收入 ×预计计税毛利率。 汇算清缴填写申报表时， 销售未完工开发产品取得的收入， 可以 作为计提业务招待费、 广告费和业务宣传费的基数， 但开发产品完工 会计核算转销售收入时， 已作为计提基数的未完工开发产品销售收入 不得重复计提业务招待费、 广告费和业务宣传费。 可将销售未完工产 品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额 （可以是负数）计入 其他视同销售收入，同时在其他视同销售成本中填入 销售未完工产“ 品收入 ×（1－预计计税毛利率） ”减去 完工产品会计核算转销售收入“ ×（1－预计计税毛利率） ”的差额（可以是负数）。完工