2012年房地产估价师基本制度与政策加强试题.pdfVIP

2012 年房地产估价师基本制度与政策加强试题 理论投资组合理论的主要论点是： 对于相同的宏观经济环境变化， 不同投资项目的收益 会有不同的反应。 举例来说， 在高通涨的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通涨的增长 幅度，而投资项目乙的收益可能会有负增长。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来， 便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。 换句话说， 目标是寻找在一个固定的预期收 益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。 例如， 某人忽然得到一大笔资金， 那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢、 还是 分别投入到不同的项目上去呢？聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式， 因为这样 做虽然可能会失去获得高额收益的机会， 但他也不至于血本无归。 基金会的资金使用方式最 能体现这种投资组合理论， 因为基金投资的首要前提就是基金的安全性和收益的稳定性， 满 足了这两个前提，才会有收益最大化的目标。 大型机构投资者进行房地产投资时， 非常注重研究其地区分布、 时间分布以及项目类型 分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 例如香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中， 要求在中国大陆的投资不能超过其 全部投资的 10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必 须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。 1.5.2 资本资产定价模型 由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型 （CapitalAssetPricingModel ）便能 更好地分析这个风险与收益的关系。 在该模型分析下， 一个投资项目在某一时间段上的预期 收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关 系数 （这里假设应用了适当的投资组合） 乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率 之差。 很巧合， 这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准， 即机会成本标 准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析 或然损失风险是指火灾、 风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。 尽管投 资者可以将这些风险转移给保险公司， 然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗 万象， 因此有时还需就洪水、地震、 核辐射等灾害单独投保， 盗窃险有时也需要安排单独的 保单。 尽管置业投资者可以要求租客来担负其所承租物业保险的责任， 但是租客对物业的保险 安排对业主来说往往是不完全的。 一旦发生火灾或其他自然灾害， 房子不能再出租使用， 房 地产投资者的租金收入自然也就没有了。 所以， 有些投资者在物业投保的同时， 还希望其租 金收入亦能有保障， 因此也就租金收益进行保险。 然而， 虽说投保的项目越多，其投资的安 全程度就越高， 但投保是要支付费用的， 如果保险费用的支出占租金收入的比例太大， 投资 者就差不多是在替保险公司投资了。 所以， 最好的办法是加强物业管理工作， 定期对建筑物 及其附属设备的状况进行检查，防患于未然。 1.4.3 个别风险 1.4.3.1 收益现金流风险 收益现金流风险， 是指房地产投资目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。