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房地产投资决策风险研究 摘要：投资决策风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发展不健全财的条件下更是不可避免。房地产企业是一种高风险、高投资、高收益并存的企业，而在房地产企业所面临的风险中，投资决策风险占据了尤为重要的一环，如果不积极的应对，不仅影响房地产企业自身的发展和稳定，严重可能导致企业破产清算的危机，因此对房地产企业投资决策风险的分析与防范，有利于帮助企业及时发现，尽可能降低投资决策风险。本文首先介绍了房地产企业投资决策风险的定义与分类，其次对房地产企业投资决策风险形成的原因进行分析，最后提出了房地产企业投资决策风险防范措施，以尽可能地减少房地产企业投资决策风险所带来的消极影响，减少企业的经济损失。 关键词：房地产企业；投资决策风险 引言 目前，房地产是我国最为热门的行业之一，在不断的发展历程中，整个行业变得更规范，更固定的模式进行商业化的运作，成品的规模也是越来越大；房地产业的增长方式也逐渐由粗放型转为注重效益和市场的精细化发展；在调控上，更多的倾向于靠企业自己的力量，来自外部的调控在减弱。虽然房地产投资和开发变得更规范和法制，但是竞争的压力却在不断增加，由于改革开放的不断深化，更多外来的资本还有本土的资本的注入，开发商越来越多，在相互竞争中，利润被进一步压缩，但风险丝毫不减，反而随着复杂的市场变化有所加剧。因此想要进行投资活动，需要了解更多方面的信息，对投资开发具备充分的认识。但是，和房地产的兴旺所相悖的，是房地产理论研究并没有和繁荣的地产市场齐头并进。因此，对于地产理论的系统研究，特别是房地产投资开发风险识别和应对的相关研究，对企业来说十分迫切。通过相关的理论研究，我们能够发现地产投资的运作规律，这对于企业来说，能够依照规律进行投资开发活动，提高自身的投资水平，同时促进企业的投资效益，降低对资金的浪费，以及降低投资失败的风险，从而，使我国的房地产行业能够稳健地发展。 因此，有必要研究房地产开发企业在投资方面存在的风险，尤其是在土地获取中存在的风险，并提出行之有效的防范措施，为房地产企业在投资决策方面提供参考和借鉴。 1 房地产企业投资决策风险概述 1.1 企业投资决策风险的基本理论 什么是投资决策风险，企业对某个项目进行投资产生的风险。投资风险主要分为两种，分别是宏观投资决策风险和微观投资决策风险。宏观投资决策风险主要通过行业、市场等大环境下研究该项目在进行投资所产生的风险。微观投资决策风险就是具体项目所产生的具体投资风险进行分析。 1.2 房地产投资决策含义 房地产投资决策指房地产投资者和开发商对项目的可行性进行分析。主要包括对环境、市场、项目资金投入、项目建设等进行分析，最后根据做出的分析做出投资决定。 1.3 房地产企业投资的特点 1.3.1 投资成本高 一个房产要想获取利润首先要受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的运作。其次房地产投资周期非常长，耗用物资多。从项目投资阶段会遇到很多风险，这些风险会导致投资收益发生改变。最后投资就会有成功和失败，若投资失败会导致资金链断裂，楼盘无法按时完工等问题。同时也会影响投资者生存与发展。 1.3.2 收期长及风险大 一个房产要想获取利润首先要受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的运作。其次房地产投资周期非常长，耗用物资多。从项目投资阶段会遇到很多风险，这些风险会导致投资收益发生改变。最后投资就会有成功和失败，若投资失败会导致资金链断裂，楼盘无法按时完工等问题。同时也会影响投资者生存与发展。 1.3.3 投资收益性好 由于房产建设的土地是稀缺资源，有着不可代替性，因此会造成房地产价值出现保值、增值和其他相关的附加值等有利于投资者的条件。因此这种投资收益的取得投资的决策者运用投资敏感性分析等方法以及相关的投资知识确认投资的组合以及投资方向。 1.5 房地产投资决策分析主要方法 1.5.1 SWOT 分析法 SWOT法是指对内部和外部的条件和环境进行的一种方法。其中表示S优势、W表示劣势、O表示机会、T表示威胁。这种方法可以用于在前期的项目策划中进行研究分析。有利于对对项目的发展前景做出判断，并从中分析出项目存在的风险和市场潜力，从而对项目合理的定位。 1.5.2 投资回收期法 投资回收期又被称作“投资返本年限法”是用来分析项目投资效益的一种方法。投资回收期法的特点是计算过程简单，让人好理解。其中投资回收期与投资风险成正比，当回收期越长风险就会相应的提高，反之回收期越短风险相对降低。 1.5.3净现值法 净现值法是指通过净现值的多少来对投资方案进行评价的方法，当净现值为正数时，方案可行，可以对该项目进行投资，如果净现值数值越大可以对该项目加大投资，反之净现值为负数的情况下项目不可行，不给予投资