房地产营销策划-世联-保利佛山张槎项目前期定位策划报告-118P-第一部分.pptVIP

张槎原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。 张槎生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群 商业立势：区域级商业中心打造时尚城市场+城界建立 城市界面：商业之上的住宅打造城市住宅+城市公寓 区域商业中心地位建立：引进品牌百货主力店（如天虹），品牌效应迅速建立中心地位 入口气势建立：运用灯光装饰等打造强烈的昭示性和引导性。 灯光工程：结合商业建筑,入口或是转角部分的设计，形成独特的商业夜景,形成昭示性. 公建化立面：以Art deco的立面风格打造项目的城市界面，强化项目城市形象 精装修：提升小面积产品的产品附加值和综合性价比 保证内装修,家电全套配送,业主拎包即可入住. 为投资者提供更大的附加值. 公共空间：高品质酒店式大堂，提升了住宅档次 采用酒店式精装修大堂，为住宅提供了更多的附加值，大大提升了住宅的品质感和档次，打造酒店式公寓住宅。 活动秀场：预留空地，或通过空间的特殊处理，形成广场的活动场 广场通过灯光与景观设计元素的结合，创造了富有趣味的城市广场，由于其艺术化的形象，通常在这里举行艺术展览，科技SHOW、小型音乐会等。 标志性雕塑：独有的标志性雕塑将成为整个广场的形象名片，人气聚集场 独特的雕塑设计不仅仅是景观需要，更是代言整个商业广场的标志. 电视柱播放项目宣传片或不同国家的电视片，结合雕塑、水景和地表的独特设计，进行景观灯光的打造，营造都市氛围。 并形成独特的商业标志性，提升商业的昭示性。 城市主轴——住宅底商与商业街区的氛围呼应，延续仙槎南路的城市氛围 绿化、橱窗、虚实空间的相互呼应，将街区的城市感整体烘托出来。 同时，灯光工程的搭配使用，将进一步强化商业街的城市表情。 Business Center 商业立势 城市主场 A B C 城市公寓 城市主轴 广场营造 步行街营造 Business Center 商业立势 城市主场 A B C 城市公寓 城市主轴 广场营造 步行街营造 趣味小品——结合佛山商业业态，形成独有的标志元素，为商业增添色彩 结合佛山特色的瓷器等商业业态，形成独特的商业标志，如瓷器雕塑等。既能为商业提供标志，又能增加广场的情趣性。 瓷器公仔 Business Center 商业立势 城市主场 A B C 城市公寓 城市主轴 广场营造 步行街营造 灯光工程——结合广场的电视柱，打造都市商业独特标志！ 2009年6月30日，投资达4亿元的轻工路建设工程正式启动。轻工路东起佛山大道，西至华宝路全长4.2公里，沿线贯穿大沙、大岗等5个村（居）委会，明年区和街道两级预计投入近5亿元主要是大沙二路至华宝南路2.72公里进行改造，其新定位为交通干道。届时轻工路将由原来36米的标准4车道扩宽为标准8车道，拆除两侧1.5米宽的绿化带，改为道路中央设置3米宽绿化带。轻工路还将设置跨线路（桥）连接未来的禅西大道。 张槎将在未来两年内投资建设、开通三条主要交通干道。轻工路2.8公里，计划投资4亿元；张槎西路2公里，预计投资2亿元，季华北路2.2公里，预计投资1.5亿元 轻工路预期于两年内开通，项目与一路相连，与城市核心的距离直接拉近 保利项目=直达祖庙五分钟！ 2.张槎最纯粹的居住片区——荟丽家园|丽日家园，项目北界面相对纯粹，居住氛围良好 A C B ≥2.75万 ≤ 4.2万 5.5万 21万 建面 ≥50% 5 1.1万 C ≤20% 2.5 8.4万 A+B 商业比例 容积率 净用地 地块 体量 周边商业 底商约60间铺，近1000平 荟丽家园 底商约2-30间铺，约600-800平 丽日花园 1.5万 新一佳 项目商业体量≥2.8万，在张槎有绝对的商业体量优势，成为项目差异化的发力点 优势2:商业指标 张槎基础配套缺乏，区域内商业中心缺失，商业自然发展，租金相对较低，有较大的上升空间，市场机会明显 “张槎好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东西还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好啦。” “张槎没有什么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除了张槎人知道，佛山市区的人都不知道。” “张槎现在整改之后，张槎路的商业越来越好了，也有了麦当劳、新一佳好一点的配套，但是百货什么的还是差。” “生意还过得去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。” 150-200 30-200 季华五路（以西）一线临街商铺 300-400 30 银洲城一线商场铺 东方广场商圈 季华商圈 200-300 80-100 华远东（东建南门附近）临街街铺 150 135 东建世纪首层临街商场铺 500-600 30 东方广场银洲城吉之岛2F 500-600 100-150 一线商场铺 祖庙商圈 450 90