别墅开发模式★.docx

别墅开发模式 别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。在中国现阶段开发别墅极具挑战性, 很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调 査别墅市场的盈利模型，为我们提岀了现实指南。4第1操作环节：别墅项目开发前期战略 分析 分析A：别墅项目特性剖析 別墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书?谢灵运传》中有 “修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地 供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展, 别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至髙层公寓顶层 复式单元也被冠名空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用 途。4 别墅而积标准从100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上 可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百,庭院可 以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空 间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经 济,因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。 未来的别墅发展，有几个值得关注的方向鼻 (1 )生态型。着重节约能源，改善地域 气候，最大限度表现和利用自然环境。 (2)智能化。重在运用最髙技术设备，提髙生活工作的效率和舒适度。a (3)个性化。 极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。必(4)社区化。 创造一能的群体氛围,方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。亠 分析B：别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由 于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一泄盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主 要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美 的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2 0 0 0元，比同区域住宅价 格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活 的最高境界，与一般住宅最大的不同是英密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有 足够的空间，同时设讣造型和建筑都体现一左档次，配套设施要求髙。而一些环境本来相当不 错的度假别墅，由于片而追求利润，强调销售而积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度 假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差：有的别墅配套设施不全，甚至 水电、通讯问题都不能很好地解决。 分析C：别墅开发市场背景分析a 以深圳为例，随中国经济的高度发展，深圳作为 中国最大港口城市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计，世界50 0强经济 集团大多进驻中国，英中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及 香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限 商机。必 目前深圳市场已建和在建项目详情见下表 已建项目 青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花恫、颐园、田园居 在建项目 华景恫、齐明別墅(二期)、深圳国际会议中心 由于别墅物业所而对的客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。 分析D：别墅项目总体销售状况 目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇发展因楼 市低迷，暂时封市。经过市场调研后发现:别墅项目大体销售尚可(包括尚在销售中的青青 山庄)，尤其银湖区域相对英他更为优良，其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自 然环境。随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的价格已见底回升，部分别墅的升值潜力正 在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港 人对深圳住房强大的购买力，不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上，但具体有否成 效还需在下半年才会有结果。 第2操作环节:掌握别墅开发核心要素a核心要素A：价格因素 别墅物业本身的特性，决左了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对价格并不高。目前 深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万/平方米，低价不足1万元/平方米，主要是各别 墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从价格上看，有以 下几个特点鼻(1 )别墅所处区域对价格影响较大，其中距市中心区较近的别墅价格相对 较高，如银湖：而距离市中心较远的则价格相对偏低。 (2)深圳別墅市场总体价格不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不髙。有 部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏,而且有的別墅由于城市建设