收房作业流程及收房注意项目.docVIP

收房步骤及收房注意事项 收房是买房过程中最关键一步，全部在大脑中要有一定法律意识，有法律这根弦。收房是有一定程序和注意事项，以下方面是您应该着重注意： 一、收房步骤 1、核验业主材料2、业主领取《完工验收立案表》、《房屋土地测绘技术汇报书》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《完工验收立案表》、《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》必需为原件而不是复印件。 3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 4、业主做综合验收 5、业主就验收中存在问题提出质询、改善意见或处理方案 6、开发商和业主协商并达成书面协议 7、依据协议内容处理交房中存在问题，无法在15日内处理，双方应该就处理方案及期限达成书面协议 8、业主签署《入住交接单》 二、收房注意事项 1、收房中常常出现收房步骤严重不合理 开发商总是要求业主先补齐房款（假如面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额2%）和契税（房屋总额1.5%）、缴纳十二个月物业管理费和产权代办费等费用，然后方能够办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，假如房屋有问题交物业慢慢维修。 在业主支付了全部房款前提下，开发商应无条件向业主交付符合协议约定房屋，不然应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应负担逾期交房责任。不管是依据法律要求和大部分购房协议约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋前提。 在交付以前，业主有权先验收房屋，发觉有质量问题，开发商应限期维修，由此造成业主逾期入住，开发商应负担违约责任。 2、收房不应以缴纳各项不应缴纳费用为前提 收房以缴纳各项不应缴纳费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律要求契税、公共维修基金业主必需在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。所以，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律要求之外费用，不然业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋，由此引发延期交房等法律责任应由开发商负担。 其它问题有:面积误差问题；装修标准不符合协议约定或开发商承诺；小区公共配套和共用设施不健全。 3、购房签约时细化条款 在此，律师提醒购房人，因为房地产开发步骤复杂性，项目延期交房极为普遍，所以签署购房协议时，相关此方面条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房协议面积和实测面积存在误差，买没有卖精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到协议面积和实际面积可能出现误差这么问题，并在签署协议时以附加条款加以防范。签署协议时应明确约定公摊具体项目。协议约定面积和产权登记面积发生误差时处理方法。（如要求:协议中未约定处理方法，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。） 4、收房时必需仔细查看文件 律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件: 第一是房产开发商必需已经取得《建筑工程完工立案表》，这是国家强制要求。 第二是我们常说两书---质量确保书和使用说明书，这是建设部《商品房销售管理措施》中要求，现在交房时开发商全部应提供。 第三是开发商已取得国家认可专业测绘单位对面积实测数据，看是否和购房协议中约定有出入，方便尽早使问题取得处理。 新房验收最终止果 　　1. 房屋检验没有问题：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个统计表上，应把检验情况逐一统计，通常无法确定事项，则不统计或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发觉问题，则如实统计下来，并要求发展商限期处理。　　2. 如有不满意地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备相关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。　　3. 发觉问题，买卖双方可协商处理，如属可整修内容，应协商并签署相关整改维修文件，约定下次验收时间（通常不超出30天）。　　4. 对发觉问题要具体在验楼表上给予注明，假如确实属于不能收楼，要具体写明不予收楼原因并要求开发商签字、盖章。　　尤其提醒：　　1. 验房后要坚持标准：只要发觉问题，不管大小，全部要在相关文件或表格中统计下来，而不管开发商陪同收房人员怎样花言巧语；假如楼盘根本就没准备验收记录表，则应自备纸笔，一一统计。　　2. 物业企业行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），所以不要就房屋质量问题和物业企业签署文件。　　3、验收房屋发觉问题时，一定要开发商盖章确定，约定处理方案。　　4、假如开发商拒绝盖章确定房屋存在问题，一定要取得证据，证实不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合协议约定或法定条件。　　注意事项　　以下问题，购房者