养老院可行性研究应用报告.docVIP

养老院可行性汇报 现在是市场经济，和其它行业一样，要办养老院，要进行市场调查，也要进行可行性分析。养老机构创办以后，既要维持良性运转，还要保持其本身发展。所以，在创办养老院之前必需要做个具体养老院可行性研究汇报，做到心中有数。 一、办院可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长行业，对此，投资者要有清醒认识。 进行可行性分析要考虑原因有：现在当地域同行业总量 （床位数）及分布情况，当地域老人及家庭经济情况，尽可能了解和搜集其它养老机构入住情况，地理位置交通和环境情况等。 盈亏关键原因是入住率和服务成本， 这里服务成本是指为老人服务所必需，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、 办公费用、 维修费、 大型资产折旧费等， 全部要考虑在内。 其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目关键有床位费、 生活费、 取暖费三项， 养老机构也可就其它服务项目收取约定费用。 办院关键风险在于， 一是入住率不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，造成创办十二个月内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产良性循环。二是入住老人收费风险，因为老人及儿女财务状态恶化等原因，造成入住老人不能立即续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用局面。三是老人意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构全部带来人力和物力上负担。 下面博文佳咨询就拿深圳市作为例子，就深圳养老院现实状况，做一个养老院可行性研究汇报分析： 一、从市场角度 深圳是个适合老年人养老城市， 多种公共设施和部分收费较高专题公园对 65 岁以上老年人无偿。伴随人口流动加剧，会有越来越多人选择到深圳养老。现在深圳实际人口 1200 万，其中老年人口占到 102 万，占到 9%多。全市现拥有养老机构 86 家， 床位累计 3500 余张， 刚刚达成老年人口千分之二最低要求， 应该还有很大发展空间。 二、现在深圳市内养老机构发展评价 深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢， 但总体运行水平不够高， 尤其是缺乏象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、 北京太阳城银铃老年公寓这么行业领军型养老机构。具体来讲： 1、百床以上规模较大养老机构，收费较低（全部费用 800 元以下） 入住率一直很高， 床位整年担心。 办这种类型养老机构前期投入较大，通常需要建设专门院舍，配套设施齐全。 2、百床以上收费在 1000元左右养老机构，在深圳市场现在属于中等以上养老机构，现在存在一定程度入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型养老机构是外地来养老老人首选，市场前景看好。 330 张床位至 100 张床位之间中等规模养老机构是深圳市养老机构主流。这部分养老机构，因为床位数达成了规模效应要求，硬性投入和老人生活费用全部得到了合理摊派，机构管理还处于简单层次控制范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期经验积累期，多数全部实现了盈利。需要尤其提出是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐步定位在不能自理和半自理老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。 只要辅助于很好医疗，是现在盈利概率最高院所类型。 4、30张床位以下小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，尤其适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构关键是争取物业和居委会支持， 在房屋租金等方便实现优惠。可能情况下争取到福彩基金投入，“星光老年之家”用这种方法争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄风险。经营这种养老机构能够附设创办学生餐桌和居家养老老人午餐派送，以填补盈利能力不足。现在这种养老机构在本市经营平均情况较差，对经营者运行水平和承受压力能力挑战较大，每十二个月全部有不能经过年检被淘汰养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运行进行专业指导，或采取集团式经营方法，统一采购、 统一配餐、 统一调配医护康复设施，达成降低服务成本目标。 二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例） 一、创办养老机构前期投入 1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营情况不良、非网点性疗养院、旅馆、幼稚园和工厂附设后勤设施，租金必需控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。 2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。 3、基础设施配置。 a) 床、床头柜和一人一格衣橱，约计 800 元×50=40000元。 b) 床上用具700×50=35000 元 c) 室内每人一个圈椅200×50=10000 d) 电视每房间一个1000×15=15000 e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2