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世纪金钻项目营销推广方案 一目录一 TOC \o 1-5 \h \z HYPERLINK \l bookmark4一、 项目背景概况 3 二、 项目市场分析 4 三、 项目总体定位 8 四、 项目营销推广 13 五、 项目全程招商 19 六-项目经营管理26 六- 项目经营管理 26 一、项目背景概况 【世纪金钻】商住楼项目由如皋市宏泰房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连 排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福 寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东 依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如 皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅 水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之 际。因此，对于【世纪金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对 房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在 有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广 是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析 1、项目现状分析 1）、工程状况 ■ 一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2） 、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75%,还有商业7575 m2,住宅2231 m2待于销售。 3） 、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10%。 4） 、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势〔Strengths ） ■本项目采用“一房二层”、“两房二层”、“一房三层”、“两房三层”的商住两用结构设计，上面居住, 下面经商，符合如皋当地人“上有天，下有地”的居住观念，是一种象征吉利的住房结构设计。 ■如皋有四大支柱产业，而目前就专业市场而言只有钢材交易市场与其中之一相配套，就如皋市而言, 五金车辆配件的专业市场在区域内仍属于空白市场。 ■本项目楼盘价格定位低于本地同类竞争楼盘，性价比更符合市场需求。 ■本项目案名【世纪金钻】，向人们传达“红铺”、“旺铺”的概念，在目标客户心理上抢先“占位”， 具有一定的优势。 、劣势〔Weaknesses ) ■本项目的工程质量存在较大的问题，也是本项目的最大劣势。 ■地理位置较为偏远。 ■仓储物流用地缺乏，配套不齐备。 ■本楼盘开发体量较小，影响力有限，不足以产生更大的聚焦效应。 ■项目所在地段目前仍缺乏足够人气，市政配套也不够完善。 ■部分店铺结构设计不合理，对于经营商铺的客户无法满足要求。 、机会点(Opportunities ) ■在如皋未来城区规划版图上，项目所在区域俨然成为最主要的商业中心，随着大量新楼盘和行政大 楼的开发建设，人口逐渐聚集，该区域未来的人气将不断上升，商业潜力日渐凸现。 ■如皋城乡配套的专业市场基本上没有，因此本项目从这个意义上来说处于稀缺产品的有利地位。 4)、 4)、 问题点（Threats ■本项目开盘时间较早，能否在短期内迅速枳累人气是推广成功的关键。 ■该地段目前缺乏商业氛围的现状，会给投资者的对未来商业发展的信心带来一定顾虑。 ■业态定位过于分散，不能形成集约效应。 ■产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位造成很多限制。 ■没有较为强有力的政策保证和相关措滋来加强经营户的信心。 SWOT分析得出的启示： 本项目目前在销售和招商上所遇到的阻滞，主要来源于自身劣势未能得到尽可能的规避，而不在于自身 的优势是否完全发挥；因此，本项目的操作应该以尽量规避本项目的劣势、避免威胁为主，而以发挥优势、 抓住机会为辅。 规避劣势: ?解决项目工程质量存在的问题。 ?解决工商税务优惠问题。 ?重新调整产品形态和区域业态划分，使其更能符合招商要求。 ?主动完善相关配套，引入人气，渲染商业气氛。 ?解决统一规划、统一经营、统一管理的问题。 发挥优势： ?抓住市场空白点，切入市场。 ?整合周边产业优势，明确市场定位。 ?因为如皋专业配套市场不多，把握机会向政府要优惠。 三、项目总体定位 市场属性定位 如皋最大的尿乡车辆配件专业市场 支撑点: ■交通便捷 该项目位于