制订物业管理专项方案的要点及方法.docxVIP

（一）物业管理方案基础内容 物业管理方案基础内容关键包含招标物业项目标整体设想和构思、管理方法和运作程序、组织架构和人员配置、管理制度制订、档案建立和管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算和成本控制、管理指标和方法、物资装备和工作计划等。 上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起作用可分为以下多个方面。 1.关键性内容 （1）项目标整体设想、构思（包含项目总体模式和物业管理服务工作关键确实定）； （2）组织架构和人员配置； （3）费用测算和成本控制； （4）管理方法、运作程序及管理方法。 以上是表现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力关键内容，所以，在物业管理方案制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目标基础情况和业主服务需求，利用科学、合理方法编制切实可行实施方案。 2.实质性内容 （1）管理制度制订； （2）档案建立和管理； （3）人员培训及管理； （4）早期介入及前期物业管理服务内容； （5）常规物业管理服务综述； （6）管理指标； （7）物资装备； （8）工作计划。 以上内容通常是对招标文件中物业管理服务需求具体响应，也是具体实施物业管理各项服务实质性方案。在制订方案时要结合物业实际情况，在满足招标文件要求和招标人需求基础上，综合反应企业管理服务水平和管理特色，并注意不能缺失或遗漏，包含细节或单个项目标叙述。 （二）制订物业管理方案关键点及方法 1.招标物业项目标整体设想和构思 对招标物业项目标整体设想和构思必需在对项目进行分析研究基础上实施，只有对招标物业项目标基础情况和业主需求进行详尽深入调查、分析，才能制订出科学、合理、可行方案，所以，项目分析是编制物业管理方案前提条件。 物业管理企业除了经过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，关键是要对物业所在区域进行具体、深入市场调查，并借助公共媒介、网络等手段获取相关信息。在当地设置分支机构物业管理企业，能够形成周期性物业管理市场调查汇报，为物业管理方案制订提供便利条件。 （1）项目介绍 项目介绍即指利用简明扼要语言介绍招标物业基础概况，如物业占地面积、建筑面积，物业性质、类型和使用功效等，篇幅不宜过长。 （2）用户服务需求分析 用户服务需求分析即指简明介绍包含用户群体定位及服务需求特征等内容。 （3）项目标可行性研究和定位 项目标可行性研究和定位也努力争取用简练语言概括招标物业市场定位、投标企业负担该项目标管理服务优势。 如在B市某国际大厦（建筑面积79000m2）物业管理方案中，中标企业依据该项目是以高级写字楼为主，集商业零售、金融服务、酒店、会议中心于一体项目特征，确定了该项目“现代、高效、环境保护、繁荣”整体形象定位，完整地诠释了项目展示现代化、国际化商务办公形象，塑造进取、创新和富有效率商务气氛，树立绿色环境保护社会形象总体服务要求。 （4）物业管理服务关键及难点 招标物业项目物业管理服务关键及难点，也是业主最关心焦点，若分析正确，对策适当，就能成为彰显投标人能力和水平投标方案。投标人要依据物业性质、类型和业主组成、服务需求确定物业管理服务关键及难点，其目标是有针对性地提出对应方法。 通常而言，商用类型写字楼物业、综合性商业物业管理服务关键及难点关键表现在经营和设施设备管理等方面；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员出入管理有特殊服务需求；政府物业管理特殊性关键表现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型物业关键关键集中在基础性物业管理服务内容层面；公用事业类型物业管理服务关键及难点关键在于确保公用设施无故障正常运行，对紧急事件预防和处理（包含恶性犯罪事件、重大事故、自然灾难等）。 （5）物业管理服务模式 确定招标物业项目标管理服务模式，是在对项目基础情况进行深入调查分析前提下，结合招标文件具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求管理服务关键和关键方法，包含物业功效定位、用户定位和服务需求定位三方面内容。 如在S市某国有商业银行项目标物业管理方案中，中标企业依据物业定位、服务需求、用户情况分析和项目全方位经营、整体形象包装和维护、楼宇设施设备管理工作关键等原因，确定“经营型物业管理模式”作为该项目标管理服务模式，很好地适应了业主服务需求，取得了业主认同。再如S市某住宅区（由美式别墅群、高级公寓组成）物业管理方案中，中标企业依据物业项目标用户定位、地理位置、居住环境条件、市场影响力、业主需求层次等原因确定“五星级酒店物业管理”为该项目标物业管理模式，经过吸收和借鉴五星级酒店高标准服务理念和科学、严格、规范管理手段和操作，借以全方面提升物业管理服务质量，满足业主不停改变服务需求。 2.管理方法和运作程序 管理方法和运作程序通常由组织架构设置、步骤和支持系统设计和管理