承租人先买权辨析.docx

承租人先买权辨析 一、问题的提出 在北京市某区人民法院处理的有关承租人的先买权受到侵 害的案例中，该法院认为我国在立法层面赋予了承租人优先的地 位，且该优先性并不仅仅是指在签订合同的时候享有优先主张的 权利，而是包含了请求缔约和请求履行上均有优先性。简言之， 当条件满足的时候，承租人可以获得优位的保护， 相对方不得拒 绝订定契约。正是由于承租人的优位地位， 若承租人怠于履行此 项权利，则不利于交易安全，因此，承租人应积极行使此项权利。 根该法院的观点，承租人如果想要行使该权利维护自身利益， 必 须满足向出租人主张并获得出租房的承诺。 因此，其本质上仍属 于请求权。 而在另一案中，贵州省某人民法院查明我国《合同法》中就 行使承租人先买权需同时具备两个要素： 一是须出租人“出卖租 赁房屋”；二是“同等条件”。并且认为，承租人先买权是一项 形成权，权利的行使不以出卖方配合为要件， 只要承租人符合法 律规定的两个要件时，合同便成立。 上述法院判决的理由差异，反映了当前理论与实务中关于此 项先买权性质认定的分歧。《最高人民法院关于审理城镇房屋租 赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 （以下简称“房 屋租赁合同纠纷解释”）虽然修改了《民通意见》中先买权人对 抗第三人订立的买卖合同，但同时该法条仅明确承租人不得基于 其享有的先买权主张排除无其他效力瑕疵之买卖契约。据此规 定，该项优先权的性