成都商铺租赁当中的转让费的实证研究.docxVIP

对成都各级法院关于商铺转让费的裁判的实证研究 一、商铺转让费 门面转让费或叫商铺转让费， 是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用（技术上也分期交付） ，一般是原承租者（二房东）向继承租者（租客）收取，也有大房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。 收取转让费似乎已经成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。 商铺转让费已经在逐渐演变为许多人牟利或是投机的工具。 专靠炒作商铺赢利的投资客也在日益增多。 而一些空门面、 新门面出租时也要收取高额转让费； 一些房东在与原承租人结束租约关系之后， 除了向新承租者大幅提升商铺租金之外，还要附加一大笔转让费。 实践当中常见的操作方式为： 1、商户 A 把店铺转租给下家 B， 转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向 B 收取费用，这笔费用即店面转让费。 2、同时 A 与房东的租赁合同结束，由 B 开始向房东支付租金。 3、店面转让费是租铺开店最常见的一种 费用，少则几千，多则几十万甚至数百万都有可能。 二、法律中的商铺转让费 《合同法》等法律对于商铺转让费是没有明确的规定。 1，转让费系原出租者与继租者的平等民事主体之间的约定，该 约定并不违法律的强制性规定， 应该有效。商铺的在经营之初存在租 客对于商铺的装修、装饰， 此部分所有权应属于租客，承租方未实际 使用满租赁期间，就存在剩余价值的处置的问题。 商铺的经营过程中， 通过二房东的努力，不断的积累人气和稳定顾客，形成经济效应，继 租者接手商铺后，自然会承接这部分的顾客。 2，商铺转让费可以作为一种商业习惯 1，在双方约定不明之处， 可参考当地的惯常的操作方式进行裁判。 民商事行为的不断的发展和 区域经济特色， 会形成各种商业习惯， 法律和司法解释因为存在滞后 性，法院在处理具体案件时，便会考虑到此部分的内容。 3，对于转让费的具体操作方式并没有形成稳定的交易规则，更 多的是由依靠法院在查明具体案件事实的基础上， 依据自愿平等、 诚 实信用原则，自由裁量。 1 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二） 》第七条的规定： “下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’ ：（一）在交易行为当地或者某一领域、 某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。 ” 三、成都各级法院的处理方式 法律没有明确的规定， 实践当中又大量存在， 各方的权利义务处 于不明确的状态，故产生大量的争议，诉至法院。蔡开剑律师查阅成 都市区县级人民法院 2014 年-2015 年、中级人民法院的 2013 年-2015 年的判决，做出如下摘抄和分析，以飨读者。 1、转让费约定有效，主合同被撤销，转让费退全部 案例一： 2013 年 3 月 8 日，原被告签订《店铺转让合同（协议）书》约定，并支付转让费 113000 元。 2013 年 5 月 9 日，上述商铺房东汪琪（大房东） 发现承租人变化，遂于 2013 年 6 月 16 日在该商铺张贴《收回店铺通知书》和《解除合同通知书》 ，告知因被告违反不得转租的约定，大房东现解除合同，收回店铺。法院认为， “被告在隐瞒了店铺剩余租赁时间及未取得房东转租许可的情况下， 与原告签订了《店铺转让合同（协议）书》及《干洗店转让合同》 。原告在无法取得该店铺续租权利的情况下， 其签订店铺转让合同的目的已经不能实现。故原告诉请解除双方签订的关于该铺面转让合同的理由成 立，本院予以支持。”“被告的违约行为， 致使原告合同目的不能实现，原告诉请被告赔偿其支付的转让费 113000 元的理由成立，本院予以支持。”【（2013）武侯民初字第 3260 号，审判长：刘潺潺，人民陪审员：谢再琼，人民陪审员：薛峰，二〇一四年三月二十七日】 2、转让费的约定有效，撤销合同，退部分 案例二： 2013 年 11 月 5 日，原告（租客）与被告（二房东）就 门面达成转让协议，转让费用为 52000 元。 2013 年 11 月 10 日福兴超市（大房东）以与二房东明确约定不得转租或转供他人使用为由收房。法院认为，被告因《转让合同》的约定收取李振国（租客）转让 52000 元。根据《合同法》第 97 条的规定，赵桂萍（二房东）明知案涉铺面不能转租而违反约定，过错程度大，李振国（租客）可以要求恢复原状，退还转让金；但由于李振国（租客）怠于审查福兴超市（大房东）与赵桂萍（二房东）之间签订的租赁合同，造成了未能及时知晓房租不得转租的事实，应当自行承担部分损失。因此，本院酌定赵桂萍向李振国退还转让金 35000 元。【（ 2014）锦江