商业地产行业信用分析框架.pdfVIP

固收研究 正文目录 商业地产进入个券时代4 行业进入低速发展时期4 商业地产经营模式5 出售模式5 自持模式6 轻资产模式6 多种模式结合7 主要业态分类7 零售物业7 写字楼9 酒店10 经营分析框架12 公司及项目规模影响抗风险能力12 经营策略决定营运能力13 运营水平影响企业现金周转16 公司管理是企业经营的根本19 财务分析框架21 资产质量是分析的基础21 盈利能力反映资产的竞争力22 营运能力影响现金回流速度22 偿债能力是信用资质的直接体现23 行业发债主体总览24 风险提示26 图表目录 图表1： 我国商业地产开发投资经历三个阶段4 图表2 ： 2013 年来商业地产销售均价涨幅远低于住宅地产4 图表3 ： 各类占细分行业房地产开发投资额的比重5 图表4 ： 商业地产开发运营流程5 图表5 ：居然之家租赁店模式流程图6 图表6 ： REITS 结构示意图7 图表7 ： 商服用地和商业营业投资额近年来逐步收缩8 图表8 ： 2019 年多数主要城市优质零售物业新增供应量比往年下降8 图表9 ： 主要城市优质零售物业空置率8 图表10： 主要城市优质零售物业首层租金8 图表11： 不同后期运营模式下零售商业分析的重点指标9 图表12： 金融+信息技术行业GDP 同比领先写字楼租金约1 个季度9 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 图表13： 主要城市优质写字楼空置率10 图表14： 主要城市优质写字楼首层租金10 图表15： 酒店出租率与GDP 增速变动趋势相近10 图表16： 人均国内旅游花费和出游率平稳提升10 图表17： 各类旅游花费占比10 图表18： 中美酒店客房平均房价占可支配收入比重对比10 图表19： 各星级饭店客房出租率 11 图表20 ： 各星级饭店客房平均价格 11 图表21 ： 2019 年12 月部分省市星级饭店平均出租率与房价 11 图表22 ： 信用分析框架12 图表23 ： 商业地产发行主体规模及品牌情况13 图表24 ： 商业地产经营策略分析框架14 图表25 ： 商业地产发行主体经营策略分类14 图表26 ： 商业地产发行主体经营情况15 图表27 ： 同一地段某两家企业的写字楼运营情况16 图表28 ： 某两家企业零售物业运营情况16 图表29 ： 2017-2020H1 商业地产主体经营指标18 图表30 ： 公司治理分析框架19 图表31 ： 商业地产发行主体股东情况20 图表32 ： 2019 年样本主体会计计量方式及公允价值变动收益占比21 图表33 ： 2019 年样本主体盈利能力表现22 图表34 ： 2019 年样本主体营运能力表现22 图表35 ： 2019 年样本主体偿债能力与资本结构表现23 图表36 ： 23 家商业地产发行主体24 图表37 ： 存量债券剩余期限多在3 年以内24 图表38 ： 债券发行方式以公募发行为主24 图表39 ： 发行主体简要计算信用利差概览（单位：BP）25 图表40 ： 行业发债主体信用评级以中高等级为主25 图表41 ： 行业发债主体以民营企业为主25 图表42 ： 报告提及公司信息26 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3