土地投资项目风险评估报告.docVIP

第 PAGE i 页 共 NUMPAGES 31 页 土地投资项目风险 评估报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第1章 总论 1 第2章 项目基本情况 4 2.1 项目背景与拟投资方案 4 2.2 法律尽职调查及主要结论 6 2.3 土地评估及主要结论 7 2.4 可研分析及主要结论 7 第3章 风险评估 10 3.1评估的依据、原则 10 3.2 风险的辨识 10 3.3 风险分析与评价 13 3.3.1 战略风险 13 3.3.2 法律风险 14 3.3.3 政策风险 17 3.3.4 市场风险 18 3.3.5 经营风险 20 3.3.6 融资和税务风险 24 第4章 结论 27 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 31 页 第1章 总论 （1） 项目概述 项目名称：xx城项目（项目原名为“中国（xx）卫浴五金商贸城项目”，现已更名为“xx城项目”） 项目申报单位：xx省xx高速公路有限公司（以下简称“xx公司”） 项目地址：xx省xx市xx镇 出具报告单位：xx理工大学、xxxx律师事务所 （2）出具报告的依据 [1] xx省交通集团有限公司《关于xx高速公路xx收费站管理区土地作价入股xx城项目的请示》； [2] xxxx工程顾问有限公司编制的《xx高速公路公司入股xx城项目15%股权的可行性研究报告》； [3] xxxx律师事务所出具的《尽职调查报告》以及《法律意见书》； [4]xx市xx房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》； [5]《xx省省属企业加强风险管理工作实施意见的通知》以及参照《中央企业全面风险管理指引》； [6] 国家颁布的其他有关法律、法规以及各级政府制定的有关政策。 （3）风险评估的范围 [1] 战略风险 [2] 法律风险 [3] 政策风险 [4] 市场风险 [5] 融资和税务风险 （4）项目概况 xx高速公路xx收费站管理区位于xxxx市xx镇，土地使用权面积89.17 亩，土地用途为交通运输划拨用地。该地块从2003 年9 月完成撤站后一直闲置至今，xx市政府多次发函要求行政回收这块土地用于xx城的建设。xx公司为发挥土地的最大价值，经与当地政府协商和研究了参与xx城项目投资建设的可行性，并与合作方达成了初步的投资意向，在保留预留用地之外。计划以xx收费站管理区84.81 亩土地（含办公楼、宿舍、厨房、车库等）作价入股，合作开发xx城项目。参与的方式是合作方先在xx市成立项目公司，xx公司将土地评估作价，以增资入股的方式进入项目公司。xx公司土地的评估价约为1,990 万元，占项目公司股比15％；合作方占项目公司股比85％，对应需投入的现金约1.1 亿元。 xx城是xx市 2012 年重点项目之一，被列为省十二五规划招商引资的重点项目。项目建设内容主要是水暖卫浴五金专业市场、住宅及配套设施。项目总用地面积约35 万㎡，总建筑面积约50 万㎡，总投资约12.78 亿元，分三期建设，其中一期投资额约4.31 亿元，建设用地面积11 万㎡，建筑面积约18 万㎡。据了解，该项目一期有比较明确的土地出让时间及规划指标。项目二期有明确的出让时间，规划指标只有初步设想；项目三期目前还没有明确的土地出让时间，规划指标只有初步设想。 中宇集团是当地政府通过公开程序招商引进的项目投资方。该公司是一家在福建泉州成立，在德国主板上市的企业，2011 年度总资产约24 亿元，净资产9.9 亿元，主营业务收入20 亿元。粤高速和xx公司对中宇集团进行了现场走访和法律尽职调查，认为该公司规模大，生产经营正常，具有一定实力，是当地龙头企业之一，并已经有了成功开发专业批发市场的成功经验。 本次合作的签约方为xx市中宇投资有限责任公司（以下简称“xx中宇”），xx中宇是一个由三个自然人股东设立的公司，三个个人股东均是受中宇集团委托代持xx中宇集团的股权，并与中宇集团签订了股份代持协议，明确了中宇集团是xx中宇的实际出资人和实际股东,xx中宇在xx城项目中代表中宇集团行使股东权利和义务。 （5）风险评估结论 [1]风险辨识认为： 该项目的投资运作共存在7个种类的风险，其中法律风险、政策风险、市场风险、经营风险、融资风险等5个风险在项目层面和xx公司层面同时存在。战略风险、税务风险在xx公司层面，属于公司风险。 [2]风险分析与评价认为： 1 战略风险：会存在整个项目环节，风险等级低，只局限于项目风险，不会上升为公司风险和股东风险。其危害程度低。风险可控。建议应对措施为风险承担，定期专项评估。 2 法律风险：会存在整个项目合作的各环节，风险等级较