XX区小区物业管理存在的问题及对策建议的调研报告.docx

XX区小区物业管理存在的问题及 对策建议的调研报告 为贯彻落实区委、区政府关于提升XX区物业管理能力的部署要求，破解小区物业管理运行中制度瓶颈问题，提升物业服务质量和水平，推进我区小区物业管理规范化健康发展。根据区政协XX年工作安排，区政协副主席XX率领区政协农业和社会保障工作组部分政协委员开展小区物业管理专题协商调研，调研组深入XX等X个乡（镇、街道）X个住宅小区实地调研，走访群众征求意见，发放调查问卷，召开协商座谈会，听取住建局、公安分局、国土资源管理局等相关职能部门工作开展情况报告，深入交流意见，广泛凝聚共识。现将专题协商情况报告如下。 一、基本情况 近年来，XX区委、区政府高度重视小区物业管理工作，紧紧围绕推进“五城联创”、实现“一区五地”奋斗目标，以改善城区人居环境为出发点，以发展物业服务业为切入点，以提高物业服务质量和水平为重点，统筹推进住宅小区物业管理工作，基本形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制。截止XX年，在区住建局备案的物业公司X家，从业人员X人，实施物业管理的住宅小区约Z个，物业管理覆盖率80%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。 二、存在的主要问题 （一）开发商建设遗留问题造成物业纠纷主因。有相当数量是业主投诉房地产开发公司建设遗留问题而引发的，有的开发商未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和配套设施，或将配套设施等共有产权挪作经营使用。有的绿化不到位，个别楼盘供排水系统处理上形同虚设，有的小区公共配套项目设施不齐全，特别是车位配备不成比例、月租费高，停车难问题突出；部分住宅小区公共部位存在质量瑕疵，房屋建筑内部管道设计和质量有问题；房屋购房面积和实际测量面积差别大、公摊面积不公开、延迟交房又不履行合同对业主进行赔偿，存在“霸王合同”；给主管部门调解工作带来了一定难度。 多数开发商没有按照《XX市物业管理办法》第二十三条规定，开展前期物业管理招标，未落实“建管分家”，直接由房产开发企业分公司或子公司的物业公司进行物业管理，很多建设方面问题顺带遗留给后期物业服务企业，弱化建设过程中产生的问题。截止目前，只有恒大山湖郡项目按照正规程序，通过招标选聘物业公司。 （二）物业企业实力不强，整体管理服务水平不高。一是物业公司良莠不齐，管理方式滞后。从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员及部队复转军人，普遍维护程度不高，缺乏专业培训，且年龄偏大，管理能力有限，同时，人员流动性大，影响物业水平。二是物业服务水平标准不高，专业性不强，企业服务项目单一，大多只负责垃圾清运、日常巡逻、绿化维护，不能满足业主多元化需求。三是尽管XX市成立了物业行业协会，可以开展自治，但协会管理范围是入会的物业公司，对未入会的物管公司缺少行业监管，体制机制管理上也还需完善健全。四是物业公司对涉及小区公共部位的经济收益未在小区公示，也未用于全体业主，容易引发矛盾。 （三）业主责任意识不强，业主委员会作用发挥不够。一是一些业主缺乏自律意识、责任意识和法律意识，对物业管理的行为存在感不强，对业委会的作用不重视，自身参与公共事务管理的积极性不高，还存在只维护个人利益损害群体公共利益的行为，甚至有对开发商遗留问题采取拒交物业管理费等方式抵制。二是很多小区业委会因没有经费保障和工资待遇，事情多责任大，工作开展不积极，无法有效监管物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体，助长物业管理过程不够规范、透明。三是少数国家干部、职工拒付物业管理费，甚至不交水、电及公共维护费，客观存在负面导向。 （四）机制体制未理顺，工作权限存在瓶颈。一是属地管理难以落实。按照《XX市物业管理办法》第五条规定，市住建局主要职能是监督和指导全市物业管理工作，区住建局负责本辖区物业监督管理工作，但在实际工作中，指导和管理工作职能交叉，特别是物业行业管理权限在市住建局，导致部分物业公司对市区物业权限管理的认知模糊，很多业务办理只停留在市级层面，让区物管科工作处于被动状态，区住建局物管职能效力弱化，得不到管理的最大有效化。二是职能部门工作衔接不够，监督存在缺位。1.住宅小区管理涉及住建、公安、民政、城管、自然资源、水务、市场监管、应急管理、供电等多个主管部门，业务开展上都依据各自职能进行指导、监督和管理，缺乏沟通协作机制，信息不共享，难以形成共建共治共享的工作合力，尚未形成齐抓共管的局面。2.没有相应的物业收费指导价格，收费基本按照市场经济参照行情自行商定，容易形成“质价不相符”价格收费体系。3.乡镇街道未能按照区政府2016年下达的文件成立物管专门机构，没有专门工作人员开展业务，不能随时联系和指导业委会工作，参与率更不高。4.区住建局物业管理股及乡（镇）街道物业管理办公室人员管理水平还需提高。各单位从事物业管理的人员未经过系统学习