旧改拆迁补偿贷款风险方案介绍讲解.pptVIP

5hhk0029_consolidated.ppt 旧改项目拆迁补偿贷款产品风险方案介绍 总行信贷审查部 2010 年 4 月 5hhk0029_consolidated.ppt 2 第一部分 产品描述 第二部分 市场定位及销售策略 第三部分 目标借款人及风险接受条件 第四部分 操作流程控制及技术 第五部分 重点风险控制措施 ―― 封闭运作 第六部分 预警及问题户口管理 第七部分 附则 5hhk0029_consolidated.ppt 3 第一部分 产品描述 一、定义 旧改项目拆迁补偿贷款是指向借款人发放的，用于 旧改项目的拆迁、补偿安置所需资金，并由借款人提供 我行认可的有效担保，以该项目的收入（土地出让收入 或建成物业的销售收入）作为还款来源的贷款。 本方案仅适用于旧改项目（包括旧城旧村）的整体 拆迁改建项目。 整体拆迁改建是指改造率（被拆除改建的建筑面积 与改造前总建筑面积之比）在 30% 以上的项目。 5hhk0029_consolidated.ppt 4 二、特点 1 、由于旧改项目政策性强、涉及面广、程序繁杂、 时间跨度长、实施难度大，拆迁补偿贷款属于较高风险 的贷款类型； 2 、旧改拆迁补偿贷款的还款来源于改造后形成的 收入（土地出让收入或建成物业的销售收入），贷款人 对其的收入须有全面的控制力； 3 、旧改项目在实施过程中的不确定性较大，贷款人 应进行全程持续性的跟踪管理，并且须要求借款人提供 较强的风险缓释措施。 5hhk0029_consolidated.ppt 5 三、产品构造 1 、贷款金额。不超过旧改项目的拆迁、补偿安置所需资 金的 65% 。借款人自有资金加我行贷款资金应满足项目 所需全部资金。 2 、贷款用途。可用于支付项目的拆迁费、补偿安置（包 括产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相结合） 所需资金。其中拆迁保证金应为企业自有资金。 3 、贷款期限：贷款期限根据项目的拆迁期、建设期、收 入回笼期等合理匹配，一般不超过 3 年（含 3 年），最长 不超过 5 年（含 5 年）。 5hhk0029_consolidated.ppt 6 4 、担保。原则上应提供抵押物，不接受单一依靠关联企 业担保的授信方案。同时借款人必须出具承诺：如贷款 项目取得使用权证，借款人应立即无条件办理追加抵押 手续。 5 、还款安排。一般采取按月结息、到期结清贷款本金（ 或按约定金额还本）的还款方式。 6 、其他要求。 （ 1 ）项目的各项政府审批文件齐备、合法、有效； （ 2 ）与借款人签订《拆迁贷款使用监管协议》。开立项 目建设资金监管专户、销售收入回款专户。 5hhk0029_consolidated.ppt 7 第二部分 市场定位及销售策略 一、市场定位 1 、从旧改项目的运作主体看，分为政府主导和市场化运 作。 政府主导是指政府通过指定旧城旧村改造中长期计划、 年度改造计划，组织编织旧城旧村改造专项规划、确定 改造单位等方面确立的主导作用。 市场运作指的是改造单位自行与旧改项目产权单位或业 主协商解决项目改造拆迁补偿安置事宜，改造项目建设 、房产销售完全市场化运作。 我行应重点支持政府主导的项目，谨慎介入市场化运作 的项目。 5hhk0029_consolidated.ppt 8 2 、从旧改项目的供地方式看，可分为“毛地公开交易”及“净地 公开交易”方式。 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，政府部门在完成改造范 围内土地变性后，将改造范围内用地整体上报国土部门进入土地 储备，专项规划作为土地交易条件，进行公开交易。中标企业按 照专项规划确定的拆迁安置方案，与被拆迁人完善协议手续，组 织实施拆迁。拆迁安置完成后，中标企业获得土地使用权，按净 地办理土地使用证。 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，由政府主导完成土 地变性和改造范围拆迁后，由土地储备机构对净地进行收储和公 开交易。 我行应重点支持净地公开交易方式的旧改项目，谨慎介入毛地公 开交易方式的旧改项目。 5hhk0029_consolidated.ppt 9 二、销售策略 1 、对于政府主导的旧改项目，原则上应要求借款人与政府有关管 理部门签订的拆迁委托协议（合同）中必须注明拆迁土地的出让 期限，并要