【城市综合体】—武汉中法生态新城地块产品定位报告（54P）.pptxVIP

武汉中法生态新城地块产品定位报告;目 录;土地属性理解;【地块现状】;;【经济指标】总用地110636㎡，计容面积319214万㎡。;地块由蔡甸区土地储备中心进行整理储备，但湖北中核置业（本地民企）参与了前期土地整理及项目运作。 湖北中核将项目地块进行了围敝、打上广告招牌宣称主权，并阻扰其他开发商进行地块考察。 该地块经过补充公告，调整指导价为原一次报价上限，且在达到指导价后通过方案评比确定最终竞得人。;【交通状况】近距离：地块距正在建设的地铁4号线（汉阳-武昌-武汉高铁站）延长线（蔡甸至汉阳）凤凰山站约875米（计划2020年全线通车），未来可快速通达中心区各地。 ;;【区位配套】 商业： 地块紧邻欧尚超市、中核世纪广场商业综合体等，商业氛围较好。 教育：地块享蔡甸主城区及新天组团各阶段教育资源，周边幼儿园、小学已建成。 产业：地块紧邻凤凰山产业区及中法生态城启动区，具有产业基础，且发展潜力巨大。 ;【区域规划】目标地块所处的中法武汉生态示范城，规划用地约30平方公里。拟打造“四大主题规划，八大产业集群”，目前暂无规划节点，落地不可控;【区域重点项目规划】五大重点项目规划，千亿打造“国际范”中法生态城，规划能级高。;【区域发展定位】中法低碳合作与技术交流的平台，产城融合发展的生态宜居示范区。 ;目 录;;【板块划分】根据三环线、四环线、蔡甸城区的行政区划，市场分为三个片区，;【客户分析】1、数据：客户获知渠道主要是朋友介绍和项目围挡，合计占比达到66%；客户购买决策主要是配套，占比41%。2、分析：圈层带客和外围阵地导入成为客户获取信息的主要途径；客户追求性价比的同时，更加看重项目居住的便捷度和舒适度。;【客户分析】1、数据：客户购买动机主要是自住为主，占比89%，其次是投资兼自住；周边客户主要来蔡甸中心区26%，其次是王家湾周边18%。2、分析：同济医院2016年10月8日已正式营业，汉阳和汉口客户逐渐增加，配套呈现对客户触动明显。;【客户分析】1、数据：客户年龄主要以20-40岁的中青年为主，合计占比79%；客户家庭结构主要以???口和三口之家为主，其中三口之家占比68%。2、分析：从客户年龄和家庭结构来看，客群刚需比较多。;【客户分析】1、数据：家庭年收入主要是10-15万之间；客户主要来自私营企业和事业单位员工，合计占比达到57%。2、分析：从客户家庭年收入和客户职业来看，客户家庭购买能力有限，刚需明显，在此情况下，客户消费趋于理性化。;;【客户预判】; 目标客户结构定位;【客户定位】;目 录;;;;【高层－户型去化】2016年1月-2017年年3月，蔡甸片80-140㎡去化最多、最快，80㎡以下及140-160㎡产品次之，160㎡以上产品处于滞销。;;;武汉远城区;1、住宅：近3年来，普通住宅产品量价齐涨，目前呈现供不应求的市场现状，2016年累计成交186万㎡，达到历史最高值。80-140㎡是畅销面积段。 2、公寓：随着去年住宅市场的火热，公寓类产品量价也迎来了爆发式增长，蔡甸2016年累计成交3.9万㎡，达到历史最高值。 3、商业：整体成交量维持低位，去化能力一般，库存压力大，蔡甸片年均去化不到2万㎡。;目 录;1、中国健康谷 定位语：华中首席健康宜居示范城 2、中国核建锦城 定位语：军工央企 品质筑城 3、凯德悦湖 定位语：清新范湾区生活;我的交通;汉阳副中心 30万㎡地铁上盖优居社区;目 录;【项目整体战略】目标地块作为远城区楼盘开发，在目前市场较好的情势下，需通过产品优化和生活配套来提升项目的溢价空间。;【典型住宅项目产品分析】碧桂园学府壹号：小区共计13栋，三房产品是主力户型。其中129㎡三房占比最高，其次是104㎡、107三房。;【典型住宅项目产品分析】中国核建锦城一期：88㎡两房和105㎡三房是主力户型，占比最高。;【典型住宅项目产品分析】天元四季花城：88㎡两房和105㎡三房是主力户型，占比最高。;【典型公寓项目产品分析】中国健康谷：公寓成交价格上涨幅度明显，2016年年底因区域严重缺货，12月开盘价格较8月份上涨63%。月均去化面积4834㎡，月均去化套数102套(按照7个月计算)。;【典型公寓项目产品分析】中国健康谷：项目共规划了6栋公寓产品，其中6#为LOFT产品，1、4、5#规划的是平层公寓产品，2#3#既有LOFT也有平层公寓产品。产品面积段划小，30㎡以下和30-40㎡产品占比最大。偏度假型酒店公寓。;项目名称;【产品组合策略】 1、住宅产品100%为高层。 2、通过市场分析得出：商铺销售缓慢，可通过快销的公寓产品降低商业的销售压力。;【高层产品建议】建议高层以110