【模板】—龙湖—模板项目定位指引文件（39P）.pptxVIP

集团商业地产部招商中心 2017.9;目录;1.1 商圈分析——项目辐射范围的测算方法及商圈属性定义;案例-杭州三墩项目辐射范围推导过程;案例-杭州三墩项目辐射范围推导过程;案例-杭州三墩项目辐射范围推导过程;案例-杭州三墩项目辐射范围推导过程;核心辐射范围：项目步行15分钟，辐射1.5公里左右范围内消费群 主力辐射范围：30分钟步行，辐射2.6公里范围内消费群 次主力辐射范围为：项目周边15分钟车行辐射5公里左右消费群;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;;非核心辐射范围内;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;案例-杭州三墩项目商圈属性推导;注：办公人口统计， 预计60%办公人群居住在统计区域内，按总量40%计算人口数量，避免与居住人口重复统计;案例-杭州三墩项目商圈属性界定;20; 消费者画像的核心目标是明确其 消费需求 和 消费行为习惯。 消费需求的分析 消费需求包括消费者对品牌、环境、服务等各方面的需求，招商工作的重点，是对需求品牌的分析。 核心判断因素：消费者实际购买的品牌信息 鉴于传统问卷/访谈调研的方式容易导致较大偏差，我们更提倡利用“大数据”获取消费者支付端（银联、支付宝、微信）信息 辅助判断因素：消费者性别、年龄、收入、家庭结构；商圈内竞品项目品牌销售业绩 在难以获得支付端大数据的情况下，我们通过问卷/访谈等方式，对消费者及品牌商户进行调研，获取上述间接信息，根据经验推导消费者的需求 消费行为习惯的分析 出行习惯、消费途径（各业态更倾向选择线上还是线下消费）、常用媒介、活动偏好等;TIPS:消费需求分析模型 此模型是对目标客群消费需求的细化分析，是项目业态组合、品牌组合的基础；红字部分是固定模板 ;TIPS:调研分析时消费者年龄段的划分 0-5岁（消费基本家长决定），6-17岁（消费主要家长决定但开始参与意见）,18-25岁（开始独立决定消费，但消费能力有限）,26-35岁（进入成熟期，家庭消费的比例上升），35-45岁（最具消费能力和消费活力???,45岁以上（消费活力下降，需求偏移） ;1.3 主要竞品分析;25;26;27;28;29;30;31;32;纬度一：辐射范围 城市级 区域级 社区级 纬度二：项目气质 时尚型 家庭型 其他（例如写字楼或产业园配套型） ;1.6 项目定位初判;2. 基础指标;2. 基础指标;2. 基础指标;2. 基础指标;谢谢！Thank You