房地产策划方案房地产全程策划框架.docxVIP

房地产全程策划框架 P 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，房地产市场策划营销理论和实践的运作方法相结合产生了 房地产全程策划 其核心内容主要为： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； /P P 第一章 项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 3、地块交通条件调查 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生  金融服务 邮政服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 娱乐休息设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量 房地产所占比例及数量 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策：货币政策 利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重 社会消费品零售总额：居民消费价格指数 商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析 三 土地 SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势  3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 四 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判 2、项目定位 市场定位：区域定位 主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位 五 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 * 商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法） ： 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值决定因素：类比土地价值 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异 各种污染程度的差异社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力 价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 2、项目可实现价值分析  类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析： 价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算 六 项目定价模拟 1、均价的确定 住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法 分析有效市场价格范围 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价 2、项目中具体单位的定价模拟 商品住宅定价法： 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） 各种差异性价格系数的确定： 确定基础均价 确定系数 确定幅度 具体单位定价模拟七 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 项目总体经济技术指标 首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表 利润模拟及说明：模拟说明 利润模拟表 敏感性分析： 可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响 八 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 价值提升及其实现的风险性： 项目的规划和设计是否足以提升项目同周  边项