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目录
为什么要重新诊断房地产企业 1
诊断流程图和八大企业类别 1
诊断流程问题汇总 2
问题一：盈利能力诊断2
问题二：投拓隐患诊断 3
问题三：进一步确认投拓隐患 3
问题四：服务能力诊断 3
问题五：融资成本问题 3
问题六：销售回款问题 3
问题七：拿地意愿问题4
八类企业的基本定义路径4
风险提示 5
插图目录
图1：七个判断题分辨不同的地产企业2
表格目录
表1：地产企业信用诊断的八个类别 1
请务必阅读正文之后的免责条款部分
房地产行业信用研究之一 ｜2021.4.2
▍ 为什么要重新诊断房地产企业
房地产行业正在处于供给侧改革的历史关口。对权益投资者来说，如何在低估值环境
中识别可持续的盈利模式至关重要。对固定收益投资者来说，更需要精准识别企业信用的
高低。当然，地产债的配置资金，要远远超过地产股的配置资金。
根据销售回款，净负债率等资产负债结构和经营指标判断行业，是重要的。不过我们
也试图结合信用研究和投资价值的研究，用七道判断题来将房地产企业划分为 8 个类别。
这8 个类别的企业，投资价值不同，信用也不同。
▍诊断流程图和八大企业类别
透过我们的独特方法论，应可以将不同的房地产企业诊断为八大类别。这七个问题存
在关联关系，提问的路径请参考图1，问题的内容和详解请参考下一部分。
表1：地产企业信用诊断的八个类别
类别 总结 类别详解
供给侧改 此类企业通过组织创新，流程管控，制造能力显著超越同行，信用也在第一梯队。这类
A 类
革的剩者 企业是供给侧改革的最终赢家，并在开发业务赛道能持续扩大市占率和盈利。
疑问重重
B 类 这类企业可能在用增量掩盖存量问题，其土储质量可能不及预期，但这种状态很难长久。
的奔跑者
这类企业目前资金成本不能继续扩张持有物业，但在历史上也积累了高质量的运营品牌。
轻重分离
C 类 公司崛起的最大希望在于轻资产外拓。这类公司发展新业务是底层受限的，但品牌形成
的挑战者
的过程毕竟代表公司具备一定历史积累，信用状况不会特别糟糕。
这类公司往往聚焦一二线核心区域，尤其是限价区域，故而努力不足
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