房地产服务行业：规模逐鹿中原，战略多点开花.docxVIP

正文目录 研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司 2020 年报表现 4 规模拓展：收并购和市拓助力快速扩张，非住宅迎两大亮点 5 在管规模：在管面积延续快速扩张 5 拓展潜力：大型公司储备资源相对充沛 6 增长动力：收并购和市拓扮演关键角色 7 业态结构：第三方持续提升，非住宅迎来城市服务和商业管理两大亮点 7 收并购加速第三方在管面积占比提升 7 非住宅迎来城市服务和商业管理两大亮点 8 管理密度：仍有较大提升空间 9 财报表现：岁寒知松柏，龙头风更劲 11 业绩增速：疫情无碍量质齐升，大型公司增速领跑 11 盈利能力：内外生因素共同助力盈利能力改善，大型公司优势突出 12 增值服务：结构调整持续深化，业主增值多点开花 15 增值业务结构：非业主增值服务营收占比继续收窄 15 生活服务：业主增值服务多点开花 15 战略展望：行业步入规模竞速新时代 17 投资建议 20 重点推荐标的 20 招商积余（001914 CH，买入，25.23 元） 20 新大正（002968 CH，买入，80.92 元） 20 风险提示 21 图表目录 图表 1： 本次业绩综述分类标准 4 图表 2： 物管公司在管面积同比增速 5 图表 3： 物管公司在管面积排行榜 5 图表 4： 物管公司合约面积同比增速 6 图表 5： 物管公司合约面积/在管面积 6 图表 6： 物管公司合约面积排行榜 6 图表 7： 物管公司合约面积/在管面积排行榜 7 图表 8： 2020 年某大型物管公司 A 新增在管面积来源拆分 7 图表 9： 2020 年某大型物管公司 B 新增合约面积来源拆分 7 图表 10： 物管公司第三方在管面积占比 8 图表 11： 物管公司非住宅在管面积占比 8 图表 12： 物管公司非住宅在管面积占比 9 图表 13： 华润万象生活、宝龙商业 2021PE 水平 9 图表 14： 物管公司单城市管理面积（万平） 10 图表 15： 物管公司单城市管理面积排行榜 10 图表 16： 物管公司营收同比增收 11 图表 17： 物管公司归母净利润同比增收 11 图表 18： 物管公司营收排行榜 11 图表 19： 物管公司归母净利润排行榜 12 图表 20： 物管公司毛利率 12 图表 21： 物管公司分业务毛利率 12 图表 22： 物管公司毛利率排行榜 13 图表 23： 物管公司销售管理费用率 13 图表 24： 物管公司归母净利率 13 图表 25： 物管公司 ROE 14 图表 26： 物管公司归母净利率排行榜 14 图表 27： 物管公司增值服务营收占比 15 图表 28： 物管公司业主增值服务营收占比 15 图表 29： 物管公司非业主增值服务营收占比 15 图表 30： 物管公司业主增值服务 ARPU 16 图表 31： 物管公司业主增值服务 ARPU 排行榜 16 图表 32： 样本物管公司未来发展指引 17 图表 33： 物管公司 IPO 数量 18 图表 34： 上市物管公司收并购案例数量 18 图表 35： 物管公司 IPO 数量 18 图表 36： 上市物管公司收并购案例数量 18 图表 37： 物管公司估值和流动性分化情况 19 图表 38： 重点公司盈利预测表 21 研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司 2020 年报表现 截至 2021 年 4 月 2 日，A 股和港股共有 44 家上市物管公司，总市值达到 8676 亿元（1 人民币=0.8444 港币，全文涉及汇率换算处均以此计算）。已有 42 家公司披露 2020 年报， 我们照例对物管上市公司 2020 年规模拓展、财报表现、增值服务、战略展望等内容进行全面梳理。 综合考虑公司代表性和数据披露情况，我们将本次综述的样本范围定为截至 2021 年 4 月 2 日已披露年报且2020 年营收在10 亿元以上的29 家上市物管公司（下称“总体物管公司”）。 之所以使用营收而非在管面积和归母净利润等变量作为综述门槛，是因为我们认为营收最能反映物管公司的业务规模，而在管面积只考虑业务广度而未考虑业务浓度，且在物管公司出圈城市服务后面临口径方面的问题，归母净利润则额外受到盈利能力的干扰。 同时为了顺应行业的分化趋势、对比不同规模公司的经营成果，我们按照 2020 年营收进行 分组：营收大于 100 亿元的 4 家为“大型物管公司”，30-100 亿元的 9 家为“中型物管公司”，10-30 亿元的 16 家为“小型物管公司”。我们认为这样的分类标准得到的各梯队样本 公