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杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房屋租赁管理 房屋租赁的政策 （1）公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》。承租人必须持有身份证明。 （2）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 （3）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 （4）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。（买卖不破租赁原则） 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房屋租赁管理 房屋租赁的条件 有下列情形之一的房屋不得出租 1）未依法取得《房屋所有权证》的； 2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3）共有房屋未取得共有人同意的； 4）权属有争议的； 5）属于违章建筑的； 6）不符合安全标准的； 7）抵押，未经抵押权人同意的； 8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房屋租赁管理 出租人的权利和义务 权利 1）按期收取房屋租金，有权加收违约金； 2）监督承租人对房屋的使用； 3）有权依法解除租赁合同，收回房屋。 义务 1）在合同期限内（最长20年），将房屋交给承租人使用； 2）对房屋及其设备进行定期检查，及时修缮； 3）按国家规定缴纳税款。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房屋租赁管理 承租人的权利和义务 权利 1）按合同规定占有使用房屋； 2）同等条件下享有优先购买权、承租权； 3）房屋转让后，在原租赁期限内有权继续租用房屋。 义务 1）按期交纳租金； 2）应依法合法使用房屋; 3）妥善保护所承租房屋及其设施; 4）租赁期限满应及时将承租房返还出租人。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房屋租赁管理 可提前终止租赁合同的情形 将承租的房屋擅自转租的； 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； 无正当理由，拖欠房租6个月以上的； 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； 承租人利用承租的房屋从事非法活动的； 故意损坏房屋的； 法律、法规规定的其他可以收回的。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 房地产抵押的概念 房地产抵押——指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。 现房抵押、期房抵押、在建工程抵押 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 抵押合同 1、抵押合同的当事人 抵押人——指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他组织 抵押权人——指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或其他组织 2、房地产抵押合同与抵押登记 登记生效主义——即以抵押登记作为房地产抵押权成立的条件。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 房地产抵押范围 依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权（出让或划拨均可） 以出让方式获取的土地使用权 抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产 同一房地产可以设定两个以上抵押权 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 禁止抵押的房地产 权属有争议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 抵押人的权利义务 权利 （1）占有、使用、收益和处分抵押物 （2）同一房地产上设定数个抵押权 义务 （1）保持抵押房地产的完整 （2）协助抵押权人实现抵押权 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 抵押权人的权利义务 权利 （1）排除妨害 （2）物上代位权 义务 （1）不得干涉抵押人正常使用抵押物 （2）债务清偿后，尽快办理抵押注销手续 （3）抵押实现后，将剩余价款归还抵押人 杨启斌房地产土地管理法 * 第三部分 房地产交易管理制度与政策 房地产抵押管理 处分抵押房地产的条件 债务履行期满，抵