中国房产价格影响因素分析.docVIP

中国房产价格影响因素分析 成员及分工：曹馨元：结论与政策建议； 昌小凤：模型初步估计及多重共线性，界方差检验； 陈轩：摘要，引言及数据收集； 代春霞：数据平稳性检验，自相关检验及发言。 摘要：本文通过从城镇居民人均可支配收入、消费物价指数、城市化水平等房地产需求因素 的角度來分析对房地产价格的影响。实证分析表明，城镇居民人均町支配收入、物价 指数对房地产均价有显著影响而城市化水平对其无显著性影响。 关键字：房产价格、物价指数、城市化水平 一、引言： 房地产价格问题由于与广大城镇居民的生活息息相关，因此一直以來是人们关注的焦 点.中国从20【比纪90年代开始选择市场经济取向，中国房地产市场也因此开始逐步形成.从 1990-2006中国历地产价格总体呈现上升趋势，在2004年涨幅达到髙峰。通过政府的宏观调 控，我国房价涨幅有所缓和，但1=1前少数城市房价涨幅仍然较高。 随着我国经济发展，居民可支配收入提高，随着国民经济的发展和人们可支配收入的增 加，促使我国居民对住宅的需求不断增加，而供需矛盾突出则导致房价非理性上升，同时民 间资金雄厚，人量资金需要寻找投资渠道，也加人了对商品房的投机性需求，这是房地产投 资需求不断扩大的经济苗景。国际上关于房地产冇一种普遍的观点：人均收入超过1000美元, 房地产市场将呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基木都经历了这样一个阶段。 强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是冇其宏观经济背景的。宏观调控能否 有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是耍继续加强和完善对房地产业的调控。 随着城市化进程的加快,城镇人口逐渐增多，使得对龙屋的需求不断扩大，因此，龙地产 价格愈来愈成为人们经常讨论的主要对象.我们这篇论文，主要从历地产需求角度探讨房地 产价格的影响因素。 二、模型建立： 建立以房产价格为应变量，以其它nJ量化影响因素为口变量的多元线性回归模型，并 利用模型房产价格进行数量化分析，就对影响房产价格的原因提供可供参考的意见。 模型变量设置：Y—房地产价格；（全国均价） XI—城镇居民人均可支配收入； X2—物价指数（以1978年为基期）： X3—城市化水平（以城镇人口占总人I 1的比例來度量即:城镇人【1/总人口）。 （以上的数据见附表0） 模型设立：Y = /3沦 ％ X] +02*2 +03^3。 三、模型分析及参数估计： 1、対数据平稳性检验：由】：数据是时间序列数据，所以在进行回归前用ADF检验进行数据 平稳性分析： （1）：做Y的趋势图，结果如下： -(Series： T OTITLEB] O File Edit Objects Vi#v Pr*es Qoxdt O^ti?as Yi4m iUlp ▼8w|Frx?lg」》cq?] ] P”c| S—14?M]Uiz] Btr | 3000- 2500- 2000- 1500- 1000- 500 90 92 94 96 98 00 02 04 Pat E 3 曹英 Q ??戈 o : 开吗马 3 y可各动畫盘(X ) |勻9直雳=恃缶±毛舌 ||SnSv* ? [Seri.% T ? 15 05 从上图可以看出，该序列可能存在趋势项，因此选择ADF检验的具冇趋势及截距模型 进行检验。 对其进行0阶差分，得到结果如下: 表1-1 1% Critical Value*-4.98935% Critical Value-3.873010% 1% Critical Value* -4.9893 5% Critical Value -3.8730 10% Critical Value -3.3820 *MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root. Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(Y) Method: Least Squares Date: 06/26/07 Time: 15:06 Sample(adjusted): 1993 2004 从检验结果看，单位根检验的t检验统计量值-2. 023363大与临界值，从而拒绝原假设，表 明房地产价格是非平稳序列。再对Y进行一阶差分检验，得到如下结果： 表1-2 ADF Test Statistic 0.341367 1% Critical Value* ? 5.1152 5% Critical Value -3.9271 10% Critical Value -3.4104 *MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root. Aug