房地产-【年报】㊣ 全国2020年房地产市场年报.pptx

2020 年度报告 | 超预期复苏 高确定未来 | 目录 超预期复苏 高确定未来 目 录 1. 宏观判断：超预期复苏 高确定未来    楼市复苏超预期 基本面主导城市分化 2021 楼市预判：高度确定性 2. 城市分化模型 3. 城市群市场表现   长 / 珠三角城市群领先 基本面决定市场表现 长三角 / 珠三角城市群，房价梯度对比研究 4. 市场监测   新房市场疫后复苏 各城表现分化明显 标杆房企谨慎布局“三条红线”严控风险  土地市场持续升温 量价齐升稳中趋平  二手市场冷暖不均 一线城市表现尤佳 5. 年度专题   2020 年楼市的 10 大关键词 养老地产研究：探讨北京中高端养老机构的盈利模式及物业改造 1 宏观判断 超预期复苏 高确定未来 2020 年，中国房地产是疫情后恢复最快的行业之一。以新建住宅销售面积口径计， 5 月起单 月销量即超过去年同期，前 10 月累计销量已同比转正。预计全年成交量将超过 2019 年，创 出历史新高。 楼市的强劲复苏超出市场此前的普遍预期，其背后的原因除了国内疫情控制得力，社会秩序快 速恢复正常外；也和民众担心因信贷放水，货币贬值而继续选择楼市作为储存财富的做法有关。 虽然这种担心和实际情况并不相符。 在楼市整体复苏的大环境下，城市间的分化却更加显著。供求基本面是主导这一趋势的基础， 并且，基本面因素仍将在未来继续决定各地楼市的表现。 截至 2020 年底，新冠疫情仍在全球肆虐，疫情拐点尚未出现。外部环境的复杂多变，反而确 定了国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方，各级政策的方向都将围绕确保 房地产价格和成交量的稳定而展开。预计 2021 年房地产市场总体量价水平可与 2020 年持平。 一、 楼市复苏超预 期 年初的疫情对楼市影响巨大。 2020 年前 2 个月，全国新建住宅销售面积同比大跌近 40% ，为 有数据以来的最大同比跌幅。但仅仅 3 个月之后，全国 5 月的新房单月销售面积同比已经转正， 比去年同期增长 9.5% 。从 5 月起，月度销售持续维持正增长， 5-11 月平均同比涨幅达 10% 。 按此速度，全国 2020 全年新建住宅销售面积有望实现 2.5% 以上的增长幅度，增速为近三年 （ 2018-2020 ）的最高。除新房销售面积外，全国住宅销售金额、均价也将创出新高。 疫情之下，全年楼市销售不仅没有下滑，反而再创新高。这样的结果超出了大多数行业内外人 士的预期，也超出我们此前的预测。楼市之所以有如此强劲的复苏，主要原因有两方面： 1. 疫情得到有效控制是楼市复苏的基础 以 4 月 8 日武汉解禁为标志，国内疫情在短期内得到有效控制，社会秩序恢复正常，是楼市快 速复苏的主要原因。疫情期间不能出门，使得购房活动停滞，开发商也停止了各种营销活动， 因此成交一度大幅下滑。但购房需求并未因此而消失。疫情得到有效控制后，市场信心逐步恢 复，前期积压的供应和需求均集中释放，使得成交量快速回升。 5 月起全国新房销售面积开始 同比转正，符合积压需求释放的特征。 2. 对信贷放水的担心推高楼市反弹 疫情短期内得到有效控制，可以解释楼市何以快速恢复，却难以回答为何楼市量价能超过疫情 前的水平。对此，有观点认为是信贷放水的结果。为了抵御疫情对经济的冲击，全球各国纷纷 放松银根，帮助企业度过难关。中外股指也很快恢复到疫情前的水平。但国内房地产市场的恢 复并不是因为信贷放水。 历史上，信贷放水导致楼市大涨的案例，国内曾经有过两次。一次是 2008 年底至 2009 年， 为了抵御国际金融危机的影响，启动了“四万亿”救市；另一次是 2014 年底至 2016 年，为 了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。在这两次“放水”过程中，其实都有“针对购 房需求的定向刺激”，比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。正是 这些措施，放大了购房者的支付能力，刺激需求增加，最后导致房价上涨。 而在 2020 年疫情后的信贷宽松措施中，主要是针对企业端的放松，而对个人购房的信贷条件 57%58% 65%68%70%72%67%63%69%68%62% 27%30%28%35%31%32%34% 21%26%26% 1 宏观判断 并未松动。不论是首付比例、按揭利率、二套房贷标准均没有变化。 虽然个人购房贷款没有放松，但由于疫情后整体融资环境的宽松，资产价格上涨，导致普通民 众产生对“信贷放水”的担忧——担心手中的现金相对于资产贬值， 2015-2018 年房价大涨的 情况再现，因而选择楼市作为储藏财富的手段。 上述判断可从杠杆率变化中找到依据。我们对购房杠杆率的定义为：全国住宅总成交金额（含