同致行扬州伦勃朗小城项目定位与发展战略报告156PPT.pptxVIP

扬州伦勃朗小城项目定位与发展战略技术经济指标规划用地面积：13.2万平方米容积率：1.6总建筑面积：21.2万平方米建筑高度：不大于36米 建筑日照间距：不小于1：1.35配套商业：避免沿城市道路带状布置学院地块我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向我们的目标打造扬州样板性示范项目控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化塑造企业品牌实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动项目背景与约束条件认知程度较高的城西房地产版块，区域整体档次较高所在版块形象好住宅市场供大于求地块控规政策导向性强市场局部泡沫政府大量出让土地，2005年市场供应量显著增加，导致市场供大于求。政府主导的CLD新区，规划的配套设施有待于政府的持续投入就在住宅市场供大于求的局面出现时，价格却背离价值曲线稳步上升，而这种上升趋势仍在延续，在城市房产需求人口相对有限的大势下，扬州某些区域房地产市场发展已经进入相对虚假繁荣本报告的研究思维导图宏观分析项目界定市场分析基地价值分析项目定位整体发展战略扬州地处苏中沿江经济带苏南经济辐射苏北的关键传承点扬州城市经济定位长三角地区的许多城市都在利用上海对外辐射的资源来发展自身的经济，特别是上海周边的一些城市，苏州、无锡、宁波、嘉兴等地的经济发展轨迹和态势与上海有着千丝万缕的联系。由上海向外所产生的经济梯度中，扬州位列第二梯队，经济实力较苏州、无锡、常州等稍逊一筹。 区位：地处苏中区域，承接苏南、苏中与苏北经济活跃度：在苏中城市中较好定位：长三角经济、物质积聚基地，承南启北服务型 城市弊端：自身造血功能一般扬州城市发展板块西部发展关键词：行政副中心：在西部分区城市中心区附近预留市级行政中心区一处 商业服务副中心：分别设置西部分区和河东分区市级文化、体育中心：市级展览中心、博物馆、市体育中心等大型休闲设施布置在西部分区新城西区教育中心 ：西部建设扬大职大、电大新校区备注：2004年沿江开发区占全市GDP的78.8%；财政总收入80.1亿元，占全市的85.3%；出口11.75亿美元，占全市的87%； 文化风景区城市CLD中心扬州老城区沿江工业区项目区域扬州市域经济社会发展指标序号名称单位年份200120022005201020201国内生产总值亿元5055599221380(12%)3330(9%)2市域户籍总人口万人451.6452.24564584623市域外来人口万人1215204人均国内生产总值美元/人135014902468350082505市区居民可支配收入美元8409451404200048006产业结构比__13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.5 8:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0备注：经过城市化进程发展,扬州市区（主城区）人口约60万人左右扬州市域经济社会发展指标与周边城市数据类比分析：与周边城市经济发展指数与房价指数类比经济发展：苏州：50%上海：20%南京：60%镇江：100%淮安：120%房价指数：苏州：80%上海：30%南京：70%镇江：110%淮安：200%人均GDP2468美元/人，根据国际惯例，健康房地产高速发展时期人均GDP（美元/人）在3000—8000之间市区人均可支配收入11379元/年，每个家庭按照3人计算，每年可支配收入为34137元扬州城市化发展2005年城市规模：城市人口规模：64万用地规模：77平方公里左右中期（2010年）：75万人用地规模：90万平方公里远期（2020年）：100万用地规模：120万平方公里特别关注：扬州市区土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建设2005年,市区出让供地10800亩，通过土地市场公开招拍挂出让供地3106亩（南京2005年出让土地6900亩）扬州主城区未来扬州城区扬州市宏观特征小结扬州的地理位置优越，是长江三角洲重要的承南启北服务型城市，得天独厚的综合条件为房地产业的发展提供了有力的支撑，扬州是沿江“城市带”上一个重要的城市。特征1扬州土地市场供应强劲，在“卖地发展城建”思想的引导下，扬州市房地产发展竞争将越发的激烈。特征2特征3扬州房地产价格与经济发展指数相比较其他城市已经出现了失衡，说明扬州房地产价格已经出现了局部微度泡沫化的趋势。特征4本项目所在区域是扬州的热点城建板块，其发展前景已经得到了市民广泛的认口，但同时也存在目前人气不够旺、配套不够完善的现实不足。本报告的研究思维导图宏观分析市场分析市场分析基地价值分析项目定位整体发展战略扬州2005年市场发展概况供需关系略微失衡，交易面积仅是施工面积一半。住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。扬州2005年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但房地产