房地产企业估值.docxVIP

优秀文档 优秀文档 PAGE PAGE6 优秀文档 PAGE 8.2 房地产公司估值 问题： 1. 计算RNAV时，关于未开发的土地，是（ 1）按照土地的市场价钱计算，仍是（ 2）假 设土地被开发为楼盘之后，计算开发利润并折现，以此计算土地的价值？ 物业拥有类公司估值方式部分，对P/E、P/B、NAV、RNAV估值法的辩论是否合适？是否有其他重要但未提及的估值方式？ 房地产公司从实质上讲，也属于“生产制造型”公司。土地、钢筋、水泥就是它的原材 料，通过建设动工将原材料变换成它的产品 ——楼盘。房地产公司将盖好的楼盘卖出去或租 出去，就是在销售它的产品。然而， 房地产行业公司又有不同于其他行业公司的特性， 如融 资需要大、单个产品价值高、产品开发周期长等。 正是房地产公司与生产制造型公司的这些一起点和不同点，使得其估值与正常生产制造型公司的估值既有相像之处，又有其独到之处。除了传统的P/E倍数法、P/B倍数法外，NAV NetAssetsValue，净财产价值）方式、RNAV（RevaluedNetAssetsValue，重估净财产价值）方式等也是房地产公司估值时常用的方式。 8.2.1房地产行业的特性 房地产公司按业务种类大抵分为两类：房地产开发类和物业拥有类。房地产开发类的公司，如万科、金地等，主要从事购置土地、建设住宅类楼盘、转让房地产开发项目或许销售 商品房。物业拥有类的公司，如北辰实业，主要从事商业地产的建设、经营或出租。另有一些综合类房地产公司两种业务兼而发展，如招商地产。 房地产开发类公司有关于物业拥有类公司而言， 由于楼盘销售转动快， 所以资本收回效 率高，拥有较高的流动性。而物业拥有类公司定期收租，运营稳固。但无论是哪一种房地产公司，每每都切合房地产行业的下列共性特性： 1.土地供给的稀缺性 在用于住房生产的所有资源中，土地是最稀缺的资源，可供开发住房的土地是有限的。 随着城市化的进度， 人们对城市住房的基本需要急剧回升。 其余，大量投资资本的流入也使 得城市住房的投资性需要急剧回升。 基本需要和投资性需要的一起作用， 使得可用于开发的 土地更为稀缺。反过来，土地稀缺又致使基本需要和投资性需要之间的矛盾日趋锋利， 进而 致使开发公司之间对土地资源的争夺更为剧烈，地价逐节攀升。 地区性显著 由于房地产是不动产，当某一地域的房地产市场供求失衡或不同地域房地产价钱存在区别时，房地产不也许像另外商品同样，通过地域之间的流动或许套利来使这种不平衡或区别缩小，所以房地产市场会受到地域经济发展水平的影响。这种影响主要体如今三个方面： 第一，从收入角度看，不同地域的房价不同。 比方说北京、上海的商品房每平米的价钱 能够到达三、四万甚至更高，而在西部边远城镇，商品房每平米也许还不足三千。别的，价 格的变化也因各城市发展区别而不同。在对不同地域的房地产公司估值时，应注意不同地域经济发展的特性，给出相映合理的价钱假设。 第二，从成本角度看，不同地域地价区别很大，然而建安成本（屋子建筑成本和屋子设施设施安装成本）相差不大，这就致使不同地域房地产公司的成本构造不同，土地成本高的地域土地成本占总成本的比率显著高于土地成本低的地域。 第三，从行业壁垒角度看， 房地产公司进入一个新的地域每每会遇到较大阻挡。 当地政 府往往会优先批复土地给当地有实力的、与政府合作关系优秀的房地产开发商，此类开发商在项目实行上也更方便。因此，当对一个规划进行地区扩充的房地产开发商进行价值评估时，应注意其与当地政府的关系及当地房地产政策，给出相对保守、稳重的展望。 单个产品价值高 一个楼盘就是房地产公司的一个产品，因此相比于正常生产制造型公司而言，房地产公司单个产品的价值长短常高的，每每在几亿元到几十亿元。这体如今财产欠债表上就是拥有 十分高的存货价值，而正常生产制造型公司往往拥有较高的机器、厂房等牢固财产价值。因此，在估值时，我们要考虑到其存货价值高的特性，对存货进行详尽剖析和展望。 产品开发周期长 房地产公司建设、动工往往耗时较长，普通的开发项目需要 1~3年，领域较大的要 4~5 年。按照正常“完工销售” 的销售模式在项目前期无法收回资本，因此开发类房地产公司往 往采取预售的模式，从开盘时开始预售，不断收回资本。由于直到楼盘完工“交钥匙”后， 预收的售楼款才能在会计上结转为销售收入， 土地、建安等费用才能结转为销售成本， 所以 致使了房地产公司拥有当期现金流与利润不匹配的特性。 每每情况下，项目较少的房地产开 发公司正常都会因项目预售时间与结算时间的较大区别而造成销售收入、 净利润等指标在年 度之间的大起大落。 融资需要大 房地产公司购置土地、 建设楼盘需要加入较多的资本。 正常较大的房地产项目， 仅土地 的成本动辄就要十几亿元甚至几十亿元。由于房地产公司拥