首批公募REITs发售跟踪（二）：定价让利二级，分享新时代红利.docxVIP

内容目录 供难应求，募集期缩短 4 定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注 4 战略看多首批公募 REITs，积极参与分享红利 4 风险提示 4 图表目录 图 1：首批公募 9 家 REITs 最新发售时间安排 5 图 2：现金认购下信托、银行、保险资金优势明显 6 图 3：网下分配金额未对认购偏好产生明显影响 6 图 4：回拨前，网下投资者中签率最低为 6.53% 7 图 5：蛇口产园有效报价中共 51 家机构，116 户产品 7 图 6：蛇口产园、普洛斯最受热捧，网下投资者有效申购金额分别达 79.6 和 76.5 亿元 7 图 7：首批公募 REITs 定价明显低于中值，让利二级 7 图 8：原始权益人或其同一控制下的关联方占比有所差异 8 图 9：中金普洛斯仓储物流 REIT 战配参与情况 8 图 10：东吴苏州工业园区产业园 REIT 战配参与情况 9 图 11：浙商证券沪杭甬高速 REIT 战配参与情况 9 图 12：华安张江光大园 REIT 战配参与情况 9 图 13：中航首钢生物质 REIT 战配参与情况 10 图 14：红土创新盐田港仓储物流 REIT 战配参与情况 10 图 15：富国首创水务 REIT 战配参与情况 10 图 16：平安广州交投广河高速公路 REIT 战配参与情况 11 图 17：博时招商蛇口产业园 REIT 战配参与情况 11 供难应求，募集期缩短 供给受限下，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。供给上，首批发行募集的 9 家公募 REITs 基金产品中，战略投资者参与配售的比例都达到了 50%以上，大部分处于 60%-80%的区间，且由于锁定期的限制在二级市场容易出现供 给不足的情况。需求端，认购超预期，发售公告提前，募集期限缩短。继 5.26 日 6 家公募 REITs 提前公布发售时间，27 日剩余 3 家也陆续发布公告：博时招商蛇口产业园REIT( 180101.OF ) ，平安广州交投广河高速公路REIT( 180201.OF )，富国首创水务 REIT( 508006.OF )。公众投资者与网下投资者的认购缴款开始时间 9 家保持一致，5.31 日全面开放；与原计划时间相比，认购缴款期限全部缩短为 2-3 天，其中 6 家截止时间为 6.1 日，3 家 6.2 日截止。 定价让利二级，蛇口产园、普洛斯最受关注 定价让利二级市场，蛇口产园、普洛斯最受关注，网下投资者有效申购金额分别达 79.6 和 76.5 亿元。（1）首批 9 家公募 REITs 基金发售公告已悉数发布，在不考虑回购的情况下，网下投资者预计中签率将在 6%-30%区间内，其中蛇口 产园、首创水务预计获配比例最低，分别为 6.53%和 8.98%。（2）从有效报价产品和投资则数量上来看，蛇口产园为投资者最青睐产品，51 家机构共 116 只产品给出了有效报价。（3）从询价结果来看，蛇口产园、普洛斯有效获申购金额最多，分别达 79.6 和 76.5 亿元，其余 5 只产品均在 50 亿元以下。（4）发行让利二级市场，9 家 REITs 发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，让利幅度在 0.3%至 3.6%区间内。 战略看多首批公募 REITs，积极参与分享红利 战略看多首批公募 REITs，积极参与分享红利。（1）质地优：首批公募 REITs 顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；（2）折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求折价修复空间，资产成长性增强收益；询价结果来看，定价明显低于询价中值，让利二级。以市场微观结构角度考虑，（1）供给稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；（2）需求高涨，网下认购超预期，发售公告提前，募集期缩短；（3）乐观者表达预期，卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募 REITs 上市初期将被乐观者边际定价。（详见《战略看多：首批公募 REITs，上限+打满》）。分歧中孕育机会，理解市场，乐观剩余，顺势而为。 风险提示 REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则 调整等。 附：首批 9 家公募 REITs 重要图表更新。 认购缴款开始时间 认购缴款截止时间 回款完成时间 备注图 1：首批公募 9 家 REI 认购缴款开始时间 认购缴款截止时间 回款完成时间 备注 公众投资者 2021-05-31 2021-06-02 2021-06-07 15:00截止 浙商证券沪杭甬高速REIT （508001.OF