首批公募REITs发行看点全解析.docxVIP

正文目录 哪些公募 REITs 即将上市？ 4 “公募基金+ABS”结构是亮点 5 首批公募 REITs 如何定价？ 8 模型介绍：自由现金流贴现法 8 模型要点一：现金流预测 9 模型要点二：折现率选择 9 模型要点三：项目预测期确定 10 公募 REITs 收益来源？ 11 收益来源之一：基础设施公募 REITs 具有派息率特征 11 收益来源之二：关注资产端扩募对价格影响 12 收益来源之三：公募 REITs 价格受情绪因素影响 12 公募 REITs 风险、收益适中 12 公募 REITs 如何参与？ 14 一级市场 14 二级市场 14 公募 REITs 投资者参与流程 15 （一）网下询价与认购 15 （二）上市与交易 17 风险提示 19 图表目录 图表 1： 已审批通过九只公募 REITs 信息 5 图表 2： 资产支持专项计划穿透项目公司 100%股权和债权的方式 6 图表 3： 通过设立私募基金实现“公募基金+ABS”的交易流程（以“中航首钢生物质”REITs 为例） 6 图表 4： 基础设施公募 REITs 收益法估值逻辑 8 图表 5： 加权平均资本成本法确定折现率的一般方式 10 图表 6： 基础设施公募 REITs 收益来源 11 图表 7： 股票派息率与十年期国债收益率对比 11 图表 8： 2021 年来理财、中短票收益率均在 4%以下，股票收益变化较不稳定 13 图表 9： 已审批通过九只基础设施公募 REITs 派息率及内部收益率信息 13 图表 10： 公募 REITs 一级市场参与方式 14 图表 11： 首轮剔除对象 15 图表 12： 公募 REITs 网下询价与认购流程 16 图表 13： 三类投资者认购与缴款方式 16 图表 14： 公募 REITs 上市流程 17 图表 15： 公募 REITs 可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式交易 18 图表 16： 公募 REITs 二级市场交易机制 18 哪些公募 REITs 即将上市？ 截至 2021 年 5 月 25 日，共有“浙商证券沪杭甬高速”、“中航首钢生物质”、“博时招商蛇口产业园”、“红土创新盐田港仓储物流”、“华安张江光大园”、“富国首创水务”、“中金普洛斯仓储物流”、“东吴苏州工业园区产业园”、“平安广州交投广河高速公路”九只基础设施公募REITs 审批通过，上述九只公募REITs 均采用“公募+ABS”契约型交易结构，属收入来源为股息和资产增值收益的权益类 REITs 产品。 底层资产方面，获批基础设施公募 REITs 聚焦粤港澳大湾区、长三角等重点区域和交通、污染管理等补短板项目。其中“博时招商蛇口产业园”、“华安张江光大园”、“东吴苏州工 业园区产业园”公募 REITs 底层资产所属行业为产业园区，“红土创新盐田港仓储物流”、“中金普洛斯仓储物流”REITs 所属行业为仓储物流，上述项目现金流来源主要为租金收入、物业费收入。“中航首钢生物质”REITs 标的资产所处行业为垃圾处理，基础设施现金流来源为垃圾处理服务费、发电收入和餐厨垃圾收运、处置费。“富国首创水务”项目属于污水处理行业，收入来源为污水、污泥处理服务费等。“浙商证券沪杭甬高速”和“平安广州交投广河高速公路”公募 REITs 则聚焦于高速公路领域，标的资产分别为杭徽高速公路（浙江段）和广河高速（广州段），底层资产现金流来自道路通行费、广告租金等。 发行规模方面，九只公募 REITs 围绕底层项目估值存在折溢价情况。基础设施公募 REITs募集资金规模以项目估值为基础，按照（询价区间×预计募集份额-项目估值）/项目估值计算，已披露相关数据的 7 只公募 REITs 中，平均估值溢价率处于-1.4%至 12.28%。具体来 看，项目估值溢价率与所处行业关系不大，估值溢价率高低可能与项目接收的政府补贴等其他因素相关，其中中金普洛斯仓储物流 REITs 整体估值溢价率最高，估值溢价率区间为 3.82%-19.53% ， 浙商证券沪杭甬杭徽高速 REITs 相对较低， 估值溢价率区间为 -9.38%~4.22%。 发行期限方面，首批基础设施公募 REITs 发行期限视项目特许经营权或土地所有权期限而定。浙商证券沪杭甬高速REITs、平安广州交投广河高速公路REITs、中航首钢生物质REITs、 富国首创水务 REITs 基础资产所属行业分别为高速公路、高速公路、垃圾处理和污水处理，受特许经营权期限限制，对应 REITs 基金存续期限分别为 20 年、99 年、21 年和 26 年。相比之下，