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商业地产返租现象专题研究 金门面顾问市场研究中心供稿 售后返租， 即返租销售， 是指房地产开发企业为促进销售， 在其建造楼盘出售时 与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式 进行包租， 或者直接由该企业承租经营使用， 包租期间或者承租期间的租金冲抵 部分售价款或偿付一定租金回报。 一、售后返租发展沿革 售后返租模式于上世纪 70 年代起源于美国，后来流行于 JP、台湾和香港等国家 和地区。在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等 物业划小面积，分零出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，让 购买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限 3 至 10 年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的 8%至 10% 甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租， 或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购。 售后返租模式于上世纪九十年代末期进入我国大陆， 很快便受到了发展商、 投资 者以及有关各方的青睐。 对于发展商来说， 商铺如果只租不售， 至少长达十几年 的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目， 资金可迅速回笼； 对于投资者来说， 发展商的分割出售大大降低了投资门槛， 中 小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代”的向往， 不费心思地坐享 高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说， 30%至 40%的首付比例 相对一般住宅项目而言， 按揭比例并不算高， 还款期限也不算长， 因而不少银行 觉其风险较小而乐助其成。 由于当时众多炒家疯炒楼花， 许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃， 在全国 造成了许多烂尾楼， 因此，这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。 建设 部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定： 2001 年 6 月 1 日后，不得以返本 销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。 此后此种模式一度沉寂。 但近年来， 由于楼市产品同质化现象极其严重、 竞争日 益激烈，开发商们只能在“回报率”、 “返租年限”这些极具诱惑力的指标上大 做文章， 以期能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品， 加速资金滚动 谋取利益。正因如此，售后返租才重新回归， 回报率也从几年前较保守的每年 6％ 至 8 ％升到了目前的 8 ％至 11％不等，返租年限也从以前的 3 年左右变成现在的 10 年甚至 20 年之久。 现在的售后返租模式与以往的不同之处在于： 1、它已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营 公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方【开发商】卖给乙方 【投资人】，甲乙双方共同找到丙方【投资中介】，由丙方代为经营，回报出自 丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产 进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。 （附：在《关于 进一步打击非法集资等活动的通知》 （银发＜１９９９＞２８９号） 中归纳出的 非法集资种类第二类就是对物业、 地产等资产进行等份分割，