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商业地产融资渠道 一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道 就从目前大陆融资市场来看， 除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发 外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条， 其中七条来自大陆， 四条来自海外。 大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企 业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外 私募基金、房地产投资信托基金 (REITs) 、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条 融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。 二、主要融资渠道的比较 1、境内商业银行贷款 就与商业地产开发商的亲密程度来看， 境内商业银行无疑曾经是开发商 “生死与共的战 友、亲密无间的爱人” 。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地 产行业的信贷， 特别是加强了对房地产抵押贷款的审查， 商业地产开发商的融资渠道大幅缩 紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。 2、信托投资公司发行信托计划 随着 2001 年 10 月 1 日 《信托法》的出台， 信托投资公司在房地产资金融通市场上开始 扮演起日趋重要的角色。 2003 年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天 津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金 (REITs)的雏形。 随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品， 手段多样、 品种创新， 在一定程 度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。 仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资 产品就有： 华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目， 密云商住房资金信托计划 等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。 然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到 314 号文件、 《资 金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》 等多重政策限制，特别是受到每期不得超 过 200 份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自 2002 年 314 号 文件出台后， 全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在 1500 万到一亿元之间。 这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。 此外， 银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度， 所有项目必须要报送银 监局审查， 审查手续相当繁琐， 时间拉长， 这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然 无存。 3 、境内公司上市 房地产行业属于政策性较强的行业， 而公司上市同样面临着极强的政策要求。 众所周知， 公司上市必须满足以下条件： 连续三年盈利、 净资产收益率每年不得低于 10%、累计对外投 资额不超过净资产的 50%、总资产负债率低于 70%，所有者权益至少 5000 万等。而目前大 部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成， 成立项目公司的目的主要是定向管理、 专业 分工、财务分开和运作自主。 综合以上两种情况来看， 房地产项目公司上市的可能性有多大、 融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。 从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看， 大部分权衡利弊后的商业地产开发商显 然已经放弃了境内公司上市的想法。