物流行业：REITs加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板-20200508-中信建投正式版.pdf

物流Ⅱ 行业深度报告 目录 一、REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施 2 二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板 3 三、仓储业ROE 在5%左右，REITs 后具备提升空间 6 四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效 8 五、投资评价和建议 9 风险分析 10 图表目录 图表1： 《通知》对基础设施REITs 试点项目要求 2 图表2 ： 中国仓储业固定资产投资规模 3 图表3： 中国仓储业投资资金来源 3 图表4 ： 中国通用仓库面积 4 图表5： 中国高标仓占比 4 图表6： 投资级别物流仓储总量 4 图表7： 中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距 4 图表8： 国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比 5 图表9： 2013-2017 年中国仓储业资产总规模 6 图表10： 中国仓储业收入结构 6 图表11： 中国仓储业收入、成本与利润 6 图表12： 重点区域仓储平均租金高、空置率较低 6 图表13： 2019 年四季度国内物流地产企业市场份额 7 图表14： 2019 年国内主要仓储资产持有人 7 图表15： 疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长 8 图表16： 中国冷库容积及增长率 8 图表17： 2016 年人均冷库容量对比 8 图表18： 中国冷链仓储设施的分类 8 请参阅最后一页的重要声明 1 物流Ⅱ 行业深度报告 一、REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施 2020 年 4 月底，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs ）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确了基础设施 REITs 试点项目要求，主要是 重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、 海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目要求项目权属清晰， 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营 能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。 图表1 ： 《通知》对基础设施REITs 试点项目要求 优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家 重点区域 级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。 优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污 重点行业 水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产 业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。 1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。