海南省房地产市场运行的特点-面临的风险和政策建议.docVIP

海南省房地产市场运行的特点\面临的风险和政策建议 摘要:20XX年,海南省房地产市场在经历国际旅游岛规划出台时期的泡沫化膨胀过程后,正面临着新一轮房地产调控政策的长期影响。对此,本文从分析海南省房地产市场运行的特点出发,探讨了房地产新政出台后海南省房地产市场面临的风险,并提出防范和控制市场风险、促进海南省房地产市场平稳健康发展的政策建议。 关键词:海南房地产;国际旅游岛规划;楼市调控;风险 中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(20XX)11-0025-04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.20XX.11.06 20XX年末,国家出台了关于海南国际旅游岛建设的若干意见,国际旅游岛建设正式上升为国家战略[1]。受此影响,海南省房地产市场经历了新一轮的高速发展时期,房价大幅上涨、成交量迅速增加、各区域房地产开发热潮此起彼伏。此后不久,中央出台了“国十一条”和“新国十条”等一系列政策措施,对楼市展开全面调控。海南省房地产业在经历新一轮的泡沫膨胀过程后,再次面临政策调控带来的风险。对此,本文首先分析在国际旅游岛建设背景下海南省房地产市场发展的主要特点,其次探讨新一轮政策调控给海南省房地产市场带来的风险,最后提出维护海南省房地产市场健康发展的政策建议。 一、海南省房地产市场运行的主要特点 (一)房地产成为海南省经济发展的支柱产业 近年来,海南省房地产开发投资保持较快的增长势头,房地产业对经济增长的拉动作用也日益凸显。20XX年至20XX年,海南省房地产开发投资总额分别达到126.96亿元、189.31亿元和287.9亿元,增速分别为42.2%、48.4%和44.3%。随着海南省楼市的不断升温,房地产开发投资在城镇固定投资中的比重逐年上升,于20XX年达到30.5%,且高于全国同期水平11.8个百分点。同时,房地产税收占海南省地方财政收入的比重也逐年提高,从20XX年的9.74%增长至20XX年的15.73%。20XX年一季度,房地产开发投资占全部投资总额的40%,房地产业对经济增长的贡献率达到35.1%,对服务业增长的贡献率达到48.9%①。目前,海南省经济发展较为依赖房地产业拉动,其在加快城市建设、改善人居环境、增加就业和带动相关产业发展等方面做出了重大的贡献。 (二)房地产信贷扩张明显,资产质量整体稳定 随着国际旅游岛建设进程的加快以及海南省房地产市场的快速发展,海南省房地产信贷扩张速度加快。20XX年,海南省房地产贷款余额307.03亿元,同比上涨60.6%,涨幅较20XX年同期提高58.38个百分点。其中,房地产开发贷款同比上涨112.44%,房地产购房贷款同比上涨38.01%。此外,以土地、房产为抵押的贷款额度也大幅上升,且在银行贷款中的占比较大。由于在国际旅游岛意见推出之前的海南省房地产价格较低,银行在发放房地产类贷款时均较为谨慎,且贷后管理较为到位。因此海南省房地产信贷资产质量整体较为稳定,且大部分为优质资产。截至20XX年一季度末,海南省房地产开发贷款的不良率不高于1%,个人购房贷款不良率不高于1%,以土地、房产为抵押的贷款不良率不高于2%①。 (三)房地产市场以岛外需求为主,且交易中全额付款居多 海南省房地产市场存在“一多一少”和“一高一低”的现象。“一多一少”是海南省房地产购房者中非本地居民数量多,本地居民数量少。岛外富裕人群来海南省购房的比例占该省房地产市场份额的60%以上。国际旅游岛规划出台后,该比例进一步上升,20XX年一季度,海南省海口市岛外购房需求占比达到70%以上,三亚市部分地区则达到90%以上,而其它的区域二线城市琼海、万宁、陵水和保亭等地方楼盘的岛外购房比例也高达95%以上。“一高一低”是指海南省房地产交易中一次性全额付款买房比例高,按揭贷款购房比例低。例如,三亚、琼海等市的住房贷款按揭率不到20%,海口市高一些,但也没有达到50%。20XX年,海南省新增购房贷款50.6亿元,占房屋销售额的比重仅为14.4%②。此外,“一高一低”还体现在市场需求上,投资投机需求比例较高,而刚性需求和改善性需求比例较低。 (四)房价快速上涨,投资增速高位运行 20XX年以来,受海南省经济持续发展、城乡居民收入水平不断提高、住房需求旺盛、供求关系渐趋紧张、土地成本逐步上升等因素影响,海南省房地产价格逐步走高。20XX年初,受国际旅游岛建设意见出台影响,海南省楼市在短时间内出现量价异常大幅上涨的局面。20XX年一季度,海南省商品房销售面积295.39万平方米,同比上涨221.67%;商品房平均销售价格9693.63元/平方米,同比上涨49.58%。此后,受楼市调控新政影响,海南省房地产市场价