世联_天津津滨地产滨海圣乔治小镇商业项目营销沟通方案.pptx

津滨地产·滨海圣乔治小镇商业项目初步沟通;;;;商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分;商业地产开发是一个精细的系统工程，有着众多子系统;商业是城市的空间及功能节点，商业开发要放在城市时空发展背景之下;商业要以区位价值为标尺，并合理体现这一价值;消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源;业态规划是对商业物业的灵魂塑造;良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台;适合的销售模式为商业成功打下基础;招商先行为商业成功提供保障;运营管理是商业持续成功的关键;世联认为对商业问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究;;项目位于天津滨海新区滨海新区八大功能区之一的海滨休闲旅游区，为集度假、休闲、居住、娱乐及商业为一体的生态居住区。;项目体量：总建筑面积25万㎡，其中酒店3.25万，公寓18.7万，商业3.51万;强势资源环境：东北临航母公园，西靠“中新生态城”、 国际乡村俱乐部高尔夫球场，东临渤海湾。 ;交通环境：中央大道、海滨大道、汉北公路、轻轨线路、京塘铁路、快速路等形成便捷交通网络 ;项目属性界定：世界级滨海休闲度假旅游休闲区、强资源型规模生态住区、中小体量特色商业配套;;客户问题：通过完整的系统性的思考，前期定位、业态规划、后期招商策略。;;案例借鉴目的;案例选取;1.未来海岸;;住宅 交房;因为阿罗海商业街位于社区内部，所以目前形成的商业业种主要是以服务社区居民功能为主的。 主要业种的比例从大到小的排列次序为：服装、休闲、餐饮、家居、便利店、诊所；服装是以便利特殊服装为主，如童装、婴儿装、内衣等；休闲主要以茶馆、足浴、美容美发为主；餐饮以便利快餐为主。 商业街在营面积仅占总面积的45%，有13%的处于转停状态，其余为空铺闲置 会所体量较大，主要是以金融邮政和具有对外服务的餐饮为主，金融邮政为2000㎡；大型高档餐饮为3000㎡。;会所商业开发 商铺销售策略 主力店策略 社区商业业种配置 ;业态定位、主力店引进、市场定位缺乏科学性，销售的负面作用需要警惕;未来海岸商业获利模式与业态演变;2.泰晤士小镇;?松江新城泰晤士小镇位于上海松江大学城外围，总占地约1 万平方公里，项目总体容积率0.33 ，是一个超低密度的“大型旅游休闲居住区”。集合商业配套、会所医院、超市教堂各类公共设施，完美展示英伦小镇风貌； 小镇设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息； 将自然流畅的道路系统与优美的河道有机地结合在一起，作为整个区域开发的骨架。其中一条连续的多功能步行街以及湖畔英式广场成为总体规划的主轴线，也是居民及游人进行集会、表演、休闲、交往的好去处。;泰晤士小镇商业规划;泰晤士小镇特色商业规划为4大功能组团，营造出独具特色的商业氛围;在规划上提供了足够多的开放空间，形成区域的人气和活力;婚庆服务区——以教堂、圣爱广场为核心，形成特色鲜明的婚庆服务区;建筑风格——纯粹英伦风貌的风情展示区;人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英伦风情一览无遗;婚庆服务区——以婚纱摄影、婚庆服务为主的配套商业，提供全方位、高品质的婚庆服务;配套设施——结合婚庆主题，同时利用水景资源打造极富创造性的餐饮娱乐休闲区;泰晤士小镇婚庆主题服务区的成功要素——;3.华侨城;项目概况;总体规划——居住区围绕核心区分布; 商业区集中布置于中心。;商业形式分析;商业分级——各类商业对区域价值影响;;;华侨城商圈业态功能比例：购物功能55％；餐饮休闲功能34％，社区配套11％；其中超市面积第一位，百货面积第二位，餐饮面积第三位。;华侨城的成功关键要素;案例借鉴;案例研究小结;案例研究可以得出，商业、住宅和区域三者之间的一般价值关系;城市新区大规模社区内的商业开发，除遵守商业发展规律外，还要关注以下几点;;本项目商业发展策略：国际多功能商旅休闲文化体验中心;本项目商业功能定位主要有三个方向;功能定位结合项目开发目标;商业规划：三大功能区划分;三级商业体系： 区域型商业：集中商业（星级酒店+超市+温泉商务会馆） 外向型商业：英伦风情特色商业街 社区型商业：临街底商;特色商业街：天津最具特色的英伦风情时尚休闲商业街，以餐饮和情景化购物为主导;集中商业：以区域商务旅游消费为主、满足市域时尚引领性消费为辅的时尚休闲商业区;项目开发节奏;;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。6月-216月-21Wednesday, June 2, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。12:53:4912:53:4912:536/2/2021 12:53:49 PM 11、夫