房产评估师考试《 房地产估价理论与方法》考点精讲-第一章房地产估价概论.pdfVIP

第一章 房地产估价概论 教材精讲班学习要求 初步浏览一遍教材，对照考试大纲，在教材上把属于理解和应用层次考核要求的知识点划出来。 对课程内容有基本的了解，再开始听课，自己读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的 内容，在教材上做记号。 听课的时候，对照老师的讲解，和自己的理解做印证，看自己的理解有无偏差；对于做了记号不理解 的内容，重点听老师的讲解，听后要能够理解。 教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。 考试目的 测查应试人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的 要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价行业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。 第一节 对房地产估价的认识 一、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别 专业/非专业五大不同（重要考点）： ①专业机构和专业人员——专业机构指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动 的单位（估价机构）。专业人员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人（估价师 和估价员）。 ②专业意见——最终的估价结论，不是用直觉或仅凭经验得出，而是按严谨的程序，根据有关资料数 据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。 ③公信力——专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们（社会 公众）信服、认可或接受。 ④有偿服务——接受委托人的委托，有偿服务，向委托人收取费用。 ⑤法律责任——疏忽或过失造成委托人或其他第三方损失，承担的法律责任：责令限期改正、行政处 罚、民事赔偿责任、刑事责任。 【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、 权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价 格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ） 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专 业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。 【例题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。 A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、 提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。 2.专业房地产估价的概念 房地产估价机构（估价主体）接受他人委托，为了特定的目的（估价目的），遵循公认的原则（估价 原则），按照严谨的程序（估价程序），依据有关文件、标准和资料（估价依据），在合理的假设下（估 价假设），采用科学的方法（估价方法），对特定的房地产（估价对象）在特定时间（价值时点）的特定 价值或价格（价值类型）进行分析、测算和判断，并提供专业意见（估价结论）。 3.估价与评估的异同 相对于价值或价格分析、测算和判断活动，估价专指对价值或价格进行评估。 房地产评估范围更广泛：不仅包含房地产价值或价格评估，还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况 评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以 包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。 房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，以得出房地产价 值或价格为目标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。 房地产估价机构、房地产估价师还可从事： （1）房地产价格和价值分配。如把房地产的总价值在不同部分之间进行分配。例如： ①房地产总价值在土地和建筑物之间分配（剩余技术），把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单 位之间分配（高层建筑地价分摊）； ②采用成本法测算住宅小区的平均房价，在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配（开发商的售 价表）； ③开发区或