房产评估师考试《房地产估价案例与分析》考点精讲-第四章其他房地产估价业务.pdfVIP

第四章 其他房地产估价业务 【前言】 这一章主要讲述房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、营销策划和房地产贷款项目评估等房 地产咨询顾问服务。与第二科《房地产开发经营与管理》教材第四章房地产市场调查与分析、第三章房地 产开发程序与管理、第八章房地产开发项目可行性研究、第九章房地产金融与项目融资内容接近，和房地 产经纪人考试内容吻合，在房地产估价案例与分析考试中，主要涉及房地产投资估价时、项目分期开发测 算时相关考试内容，本章对考试帮助不大，非重点内容。 【大纲要求】 一、考试目的 本部分的考试目的是测查应试人员对房地产市场调查分析、房地产投资项目可行性研究、房地产开发 项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。 二、考试要求 1.掌握房地产市场调查分析； 2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。 从来没有考过本章，因此大家可以简单翻一翻。 【学习目标】 往年这章的考试分值是 0，所以没有时间的学员可以略过本章的学习。 第一节 其他房地产估价业务概述 总体来说，其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目 可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑 关系和必然联系。 其中，房地产市场调查分析是房地产项目策划和房地产开发项目可行性研究的共同基础，房地产项目 策划的成果又是房地产开发项目可行性研究的基础，房地产开发项目可行性研究的内容包括了项目策划的 有关内容。另外，房地产项目策划更加侧重于房地产开发项目各环节的方案及策略制定，而房地产开发项 目可行性研究则更加重视效益评价和项目是否可行。 一、房地产市场调查分析 房地产市场调查分析可分为房地产市场调查和房地产市场分析两个阶段，它们可以分别进行，也可以 一并进行。 （一）房地产市场调查 房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有系统地收集、记录、整理有关房地产市场信息资料， 并就所获得的房地产市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。 房地产市场调查是房地产估价机构了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，为客户提供房地产调 查与市场分析服务，越来越成为房地产估价机构的重要业务内容。其目的是为委托人了解市场、进行相关 决策等提供客观依据。 （二）房地产市场分析 房地产市场分析是通过有关房地产市场信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府 主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找 出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市 场机会或调整市场行为。 对于投资者和政府管理部门而言，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市 场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。 同时，房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。市场分析 的目的，就是通过及时、准确的市场分析，有效识别房地产投资风险，使开发商和投资者能够争取最大的 盈利机会。 （三）房地产市场调查与市场分析的关系 房地产市场调查与市场分析关系 表4－1 工作内 类别 联系 成果表达形式 容 房地产 可以形成单独的《房地产市场调 市场调 房地产市 查报告》 查 市场调查是市场分析的基础，市场分析结 场调查分 房地产 论是在市场调查成果的基础上做出的 析 在市场调查的基础上进行分析，