龙湖地产项目启动会案例分析精简1.ppt

3.1 景观设计原则 三、景观管控 部位 实现方法（复制/借鉴/创新） 参考目标 原因 园区入口 借鉴 牛山 园区车行道 复制 牛山-沥青路 交通布局一样 步行系统 复制 花盛-洋房区域 公共节点景观 借鉴 牛山 私家花园 借鉴 花盛 户型类似 围墙、大门及入口岗亭 借鉴 牛山 空间布局类似 导示系统 借鉴 牛山 环境水电 复制 牛山 环境设施及小品 复制 牛山 香醍系列 室外游泳池 无 运动场地 复制 牛山 儿童活动区面积类似 环保降噪工程 无 河道与人行桥（如有） 无 代征绿地 复制 花盛东侧绿化带 3.2 景观分布 三、景观管控 景观亮点 景观标准配置 叠拼区域，入口空间形态一致 丘林溪谷，大面积的草坪地形+大树，局部穿插几个精致的点式水景 2. 样板区景观整改方案 3. 售楼处方案 4. 样板房方案 目 录 5 样板区筹建成本、运营成本说明 6 样板区实施进度计划表 四、体验区 1.体验区规划及体验动线 : 样板区总面积：8379平米 建筑面积: 1047平米 景观面积： 7332平米 停 车 场： 361平米 园 路: 294平米 中心广场: 223.5平米 场景平台: 56平米 水 溪: 77.5平米 停车场 入口 售楼处 样板房 样 板 房 总平面 4.2 样板区规划 停车场 入口 入口区间---完整的白桦林形成强烈的第一印象 过渡区间---林泉芳壑，引人渐入佳境 景观递进序列--- 云霓山林 繁花揽径 花谷桃园 中心区---缤纷山谷中的宜居生活 4.3 体验动线 五、成本管控 5.1 项目启动版目标成本 5.2 项目启动版合约规划 5.3 项目成本管控风险及措施 5.1.1 分业态项目单方开发成本 五、成本管控——5.1项目启动版目标成本 注：开发成本包括：土地费、前期工程费、配套设施费、基础设施费、建安装修工程费、环境景观工程费、工程相关费 单位：元/㎡ 业态 实际建设面积 建筑面积 可售面积 单方开发成本 单方开发成本 单方开发成本 叠拼 12,313.30 13,364.00 16,684.00 塔楼(高层) 5,490.00 5,490.00 6,015.00 点板(高层) 5,596.87 5,596.87 6,221.78 板楼(高层) 6,468.48 6,468.48 7,578.00 车库(地下两层) 3,281.29 3,281.29 3,281.29 商业 19,235.41 19,235.41 22,072.00 5.3.1 项目成本管控风险及措施(续上) 五、成本管控——5.3项目成本管控风险及措施 风险 措施 4 5 参考花盛经验，采暖考虑BOT方式，节约400万元 精简原则：减少合同数量，对同类合同进行适当合并，合理分配合约规划，避免合同间的缺漏碰。 总价包干总包合同招标：采用一个虚拟总包办理合同备案手续为图纸设计及招标争取时间，采用暂定数量招标锁定招标单价，根据施工图纸锁定工程量，完成总价包干总包合同签订，减少索赔及结算难度。 6 六、营销策略 6.1 竞争格局 6.2 价格规划 6.3 营销效率 6.1.1 竞争格局-市场简析 六、营销策略 公寓：通州的公寓类产品，在近一年中保持了较为稳定的均价（10000-12000之间波动） 09年7月开始销售量有较大的涨幅 别墅： 通州别墅类产品的整体成交量较少，单价偏低（20000以内） 6.1.2 竞争格局-—竞争标杆：90平米刚需产品 六、营销策略 均价普遍保持在12000，总价有竞争力 两年内供应量较大（6000套左右），市场竞争激烈 交房时间普遍比较早，符合刚需客户的需求敏感点 是区域内的主流产品，持续性需求预计不会衰减 竞品名称 建筑面积 （万㎡） 占地面积 （万㎡） 容积率 交房时间 两年内存量 （套） 目前