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一、房地产开发与经营环境的够成： 宏观环境： 指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素， 即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、 国家总的开发环境， 它包括国家政局的稳定程度、 国家法律的完善程度、 国家宏观政策、 国民经济增长速度与质量、市场进入与退出条件、劳动力水平、金融秩序、社会文化观念等。 中观环境： 指从房地产行业的角度出发， 对所有房地产开发与经营活动产生影响 的因素的总和。 行业开发环境， 它是房地产行业总体发展态势的反映， 也是房地产开发的外部条件， 它具体包括行业法规的完善程度， 行业发展趋势与规模， 行业竞争态势，行业准入条件与限制，行业发展所需科技、设备、资源状况等。 微观环境： 是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、 社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。 如城市国民经济增长速度与质量；城市居民购买力；水、电、煤气、供热、通讯等 配套能力；建筑业的发展状况；材料供应市场状况；项目周边机关、事业单位、 企业、学校分布状况；劳动力状况；居民主体构成情况等。二、房地产开发与经营环境分析的原则、内容： 1 、房地产开发与经营环境分析： 就是指对影响房地产开发与经营的外部因素与 条件进行分析，找出关键、重点影响因素，整理出有利与不利条件，发现规律， 为下一步决策提供依据的过程。 2 、环境分析必须遵循的四个基本原则： 客观性原则、 全面性原则、比较性原则、 预测性原则。 3 、房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境： 包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环 境和技术环境等政策环境： ）财政政策，包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策通过税率的 调整来调节国家、 企业和个人收入的分配关系。 在财政收入政策方面， 政府作为房地产市场的监督者， 通过税率的调节， 影响市场参与者的总量和结构， 进而调节房地产市场的结构和供求状况。 在财政支出政策方面， 政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。 ）货币政策：指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务 等手段， 来调节货币供给。 中央银行对房地产市场的调节主要通过利率工具， 以控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。 利率对房地产市场的直接影响分为供应和需求两个方面。 供应方面是影响开发商的财务费用， 财务杠杆作用使得利率对开发成本的影响作用巨大； 需求方面主要是影响按揭利率和按揭比 例。 ）产业政策：国家的产业政策对房地产开发与经营活动有直接影响。一般来 说，政府以制定计划和产业投资指引目录及其他行政手段来影响房地产业的发 展。在房地产业发展初期， 产业政策对市场的波动具有至关重要的影响， 从房地产投资、房地产价格到房地产产品的定位，都受国家宏观调控的影响。 ）土地政策：土地政策对房地产开发与经营的影响主要表现在出让土地的方式上。获得土地的方式有协议、 招标和公开拍卖者三种方式， 不同的方式给投资土地的投资者带来的成本不同。 ）住房政策：住房政策主要是指国家和政府在住房方面的走资政策和住房分配政策，这些政策对房地产开发与经营有着很大的影响。 经济环境： ）宏观经济条件：影响房地产开发与经营的宏观经济条件主要包括国民经济发展速度、相关金融条件和通货膨胀等。 房地产业是国民经济的重要组成部分， 国民经济的发展速度与房地产业的发展速度息息相关， 国民经济高速增长时期也是房地产需求最旺盛的时期， 同时高速发展的经济也为房地产的发展创造了条件。 金融业与房地产有着极为密切的关系， 金融不仅为房地产开发投资提供了信贷支持，扩大了房地产业的供给能力， 同时也为房地产业的消费使用提供了按揭支持，提高了房地产业的有效需求水平， 因而全面渗透到房地产业的运行过程中。通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。 一方面，通货膨胀会造成房地产 市场供给的减少， 因为通货膨胀会严重影响开发成本， 增大投资风险； 另一方面， 通货膨胀会使市场需求扩大。 因为具有保值效益的房地产产品， 在通货膨胀效率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。 ）居民经济收入和购买力。居民经济收入与购买力是经济因素在房地产市场 上的具体体现。 房地产市场需求要具备两个条件， 即购买欲望和支付能力， 经济收入决定消费者的购买力， 而消费者购买力的大小又决定了房地产需求市场的容量。 人口环境： 市场是由具有购买欲望和购买能力的人所构成。 房地产开发经营活动的最终对象是消费者。 影响房地产开发经营的人口环境是由多方面因素构成的， 主要包括以下四个方面：人口总量、人口年龄结构、人口的地理分布、家庭结构。 自然环境： 自然环境对房地产