家庭理财之居住规划与房产投资课件.pptVIP

家庭理财之居住规划与房产投 资 ? 1.1.2 租房的缺点 ? 非自愿搬离的风险 ? 无法按照自己的期望装修房屋 ? 房租可能增加 ? 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 ? 无法通过购房强迫自己储蓄 恩碧教学 ? 1.1.3 购房的优点 ? ? ? ? ? ? 对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会 ? 1.1.4 购房的缺点 ? 缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被 迫降价出售。 ? 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维 持成本。 ? 赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下 跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风 险。 恩碧教学 ? 1.2 租房或购房的决策方法 ? 1.2.1 年成本法 ? 年成本法案例 ? 汪小发看上了一套 100 平米的住房，位于北 京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。 如果租房，房租每月 5,500 元， 以 1 个月房 租作为押金。如果购房，总价 120 万元，可 申请 60 万元贷款，房贷利率为 6% ，自备首 付款 60 万元，假定房屋的维护成本为 5000 元 / 年，预计房价每年涨 100 元 / 平米，押金 与首付款机会成本均为 3% 。问：该房屋应 该租还是购？ 恩碧教学 ? 租房年成本 = 押金×机会成本率 + 年租金 ? 购房年成本 = 首付款 × 机会成本率 ? + 贷款余额 × 贷款利率 + 房屋维护成 本 ? + 房屋折旧成本－房价每年涨幅 ? 比较租房或者购房的年成本 , 成本小的更为划算 ? 购房后总价固定，如果贷款利率不变 , 随着每年还款，贷 款余额逐渐减少 , 因此 , 购房年成本逐渐降低； ? 如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势 . ? 如果将来房租不断上涨 , 则租房年成本逐渐上升 ; 恩碧教学 ? 年成本法案例 ? 租房年成本： 5,500 元× 12 ＋ 5,500 元× 1 × 3% ＝ 66,165 元 购房年成本： 60 万元× 3% ＋ 60 万元× 6%+ 5000 元－ 100 × 100=49000 元 ? 购房的平均年成本为 49,000 元，比租房年成本 66,165 元低。 ? 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成 本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房 哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断 是重要因素。 恩碧教学 ? 1.2.2 净现值法（ NPV ） ? 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及 购房的现金流量还原成现值，比较租房和 购房的净现值，净现值小的更为划算。 ? 可以使用财务计算器现金流计算功能计算 NPV ，或 EXCEL 的 NPV 财务函数进行分析。 ? NPV 计算时只考虑现金流量，在年成本法中 计算的租房押金利息与购房折旧成本由于 并非实际现金流出，所以不用作为现金流 出； ? 在年成本法中房贷只计利息，净现值法中 房贷计算的是本利平均摊还额。 恩碧教学 净现值法案例 ? 汪小发看上了一套 100 平米的住房，位于北京市海 淀区五道口附近，该住房可租可售。 ? 如果租房，房租每月 5,500 元， 以 5,500 元为押金。 ? 如果购房，总价 120 万元，可申请 20 年 60 万元贷款， 房贷利率为 6% ，自备首付款 60 万元。假定房屋的 维护成本为 5000 元 / 年，以后每年提高 5000 元。假 定该房在第 5 年末能以 125 万元价格卖出，折现率 为 3% 。问：该房屋应该租还是购？ ? 租房： 367017 ? 购房： 266903 恩碧教学 ? 1.3 租购房决策影响因素 ? ? ? ? ? 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 ? 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租 房越划算 恩碧教学 1.4 居住规划流程图 居住 需求 购房或 租房决策 租房 空间 需求 环境 需求 首付款 购房规划 总价 贷款 家庭 人口 生活 质量 区