广东房地产用地调查报告.docxVIP

? ? ? ? ? 广东房地产用地调查 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 引言 我国房地产市场的发展壮大与城镇国有土地使用制度的改革密切相关，房地产市场发展过程中“地王”频现、房价高企，以及区域性、结构性的房地产用地供求矛盾凸显的问题，使得国土系统频频处于社会热议的风口浪尖。调研发现[1]，经济发展与社会预期的叠加、区位差异与调控政策的叠加，使得广东房地产用地[2]呈现与城镇化发展阶段相匹配的适应性增长态势，并成为房地产用地价格高位运行的重要推力[3]，奠定了房地产经济支柱产业的地位。 一 广东房地产用地基本态势调查 （一）房地产用地规模布局与其经济支柱产业的地位相匹配 根据广东省城镇土地利用现状调查数据，2009年以来，广东房地产用地规模以4.91%的增速持续扩大，到2015年底，全省城镇房地产用地超过22万公顷（不含农村住宅用地），较2009年增长33.3%，占全省建设用地面积比重达到31.07%。从行政归属看，城市范围的房地产用地规模与建制镇平分秋色，占房地产用地总量的比重分别为45.8%、54.2%。从空间分布看，珠三角地区房地产用地占据全省半壁江山，比重达到54.43%，占本域建设用地比重25.97%。粤东、粤西、粤北山区房地产用地占比分别为12.12%、16.45%、17.01%，房地产用地占本域建设用地比重均高出珠三角地区，分别达到42.97%、42.83%、37.24%（见图1）。从用途类型看，超过80%的房地产用地为城镇住宅用地。 图1 2015年广东省各区域房地产用地规模现状 总体而言，广东房地产用地空间分布一定程度上体现了广东经济规模的分布格局，房地产用地占建设用地比重也与区域经济对全省经济发展的贡献相匹配（见图2）。但与国外发达经济体相比，广东房地产用地占建设用地比重仍处于较低水平，如韩国、日本、德国、美国，住宅用地[4]占建设用地的平均比重一般维持在50%～70%[5]。 图2 2015年广东省区域房地产用地规模占比和区域GDP全省占比 （二）房地产用地供应呈现适应性增长态势 2007年以来，广东城镇化发展由2000年后的快速推进转为稳步增长态势，社会经济发展进入快速转型升级阶段。在国际金融危机和国内内需刺激政策的双重影响下，广东房地产市场进入波浪式快速发展时期，房地产用地供应呈现适应性增长态势，支撑着以房地产业为支柱的内向型经济增长。 图3 2007～2016年广东省房地产用地年度供应变化 2007～2016年，广东完成房地产用地供应超过5.3万公顷，约占同期全国房地产用地供应总量的3.96%[6]，占全省城镇土地供应总量的24.65%，其中72.13%的供应为商品住宅用地。十年间，房地产用地供应成为地方政府调控房地产市场、消弭外部经济环境影响和“地王”预期影响的重要手段。如果说2008年的供应萎缩和2013年的供应激增，是适应经济发展“以供引需”式的调控策略，其余年度供应规模的上下波动，则体现了适应于经济转型调整阶段的房地产用地供应特征。全省房地产用地供应占国有建设用地供应比重在15.71%～35.94%变化，更表明，房地产用地占比偏低的弊端在土地供应环节已见端倪。 表1 2007～2016年广东房地产用地占本域建设用地供应比重 单位：% 年份 粤东 粤北山区 粤西 珠三角 全省 2007 20.11 46.55 26.92 28.91 29.95 2008 44.60 29.13 52.49 22.82 26.63 2009 13.00 46.24 37.55 36.88 35.94 2010 36.21 44.03 32.19 29.04 31.79 2011 31.40 23.35 33.31 24.24 25.39 2012 20.41 8.81 11.98 20.81 15.71 2013 35.85 28.54 32.21 31.30 30.85 2014 13.24 26.93 21.59 20.79 21.08 2015 33.28 41.00 16.13 27.26 28.07 2016 15.22 13.96 17.85 17.31 16.26 表1 2007～2016年广东房地产用地占本域建设用地供应比重 （三）房地产用地价格走势体现经济发展客观规律与自我预期的叠加 2007～2016年，广东省房地产用地出让单价（若无说明，均指出让土地楼面地价）由每平方米不到900元涨至3100多元，涨幅265.81%（年均涨幅约15.50%），商品住宅用地单价涨幅更是高达292.78%（年均涨幅16.42%）。与此同时，商品房平均销售价格由5914元/平方米涨至11097元/平方米[7]，涨幅达87.64%。十年间，不考虑开发建设周期因素（包括未竣工项