四川南充城南世家项目市场调查建议及营销策划方案-60DOC.docxVIP

PAGE 目录 TOC \o 1-2 \h \z 前 言 2 第一部分 市场调研及项目阐发 4 第一节 宏观经济情况及房地产市场研究 4 第二节 项目所在区域情况观察研究 14 第三节 房地产消费需求情况观察研究 21 第四节 项目根本情况 26 第五节 项目总体筹谋思路 28 第六节 项目定位阐发 29 第七节 目标客户群体定位与阐发 30 第八节 项目定位 31 第二部分 项目投资收益阐发和财政评估 34 一、 项目财政阐发 34 二、 项目订价模拟 35 三、 项目敏感性阐发 35 第三部分 项目发起与项目筹谋 36 第一节 项目运作思路和运作模式发起 36 第二节 项目开发计谋发起 37 第三节 修建、计划筹谋发起 38 第四节 情况景观设计发起 42 第五节 项目营销和推广 43 第六节 营销执行 57 第四部分：互助方法及用度 61 一、市场调研和项目阐发 61 二、项目投资收益阐发和财政评估 61 三、项目发起与修建筹谋 61 四、项目计划设计发起 61 五、情况景观设计咨询 61 六、协助人力资源整合与治理机制构建 61 七、本钱与风险控制发起 61 八、构建开发和项目融资支撑系统 61 九、项目的营销筹谋和推广 61 十、销售署理执行 61 十一、物业治理发起 61 十二、其它开发商需协助的事项 61 后 记 62 “城南世家”项目 市场观察、项目发起及营销筹谋方案 前 言 第一部分 市场调研及项目阐发 第一节 宏观经济情况及房地产市场研究 一、宏观市场阐发 看法：两会后“房产调控”出现由“强”变“更强”的生长趋势，将使得楼市生长产生根天性的改变，以“干系民生”为主题的房地产厘革正在掀起。 正文： 随着两会的顺利闭幕，国内房地产“第三次宏观调控”开始启动。当前我国房地财产市场正处于特殊生长阶段，影响其代价的因素和作用也比力庞大。凭据两会的精神，我们对2007年房地产生长有以下阐发。 1、政府目标明晰 “两会”期间的政府的高层频频体现，要控制房价，使得房地产市场调控目标明晰。无论政府因素、影响各方等因素照旧社会黎民心理因素，最少黎民心理根本得到慰藉，虽然房市还没有显现和兑现，但各人对政府的事情陈诉都抱有很大期望。 2、房价温顺理性 房地产市场的宏观调控目前最重要的事情就是控制房价。当人们看到政府在“两会”上的陈诉可以看出，政府是想动真格的来稳定房价了，这样的初志很有掌握控制房价，因为中国房地财产的控制，政府的人为因素是最重要的因素之一，房价的理性回归和温顺生长才是众望所归。 3、土地管限有度 预计“两会”后，土地政策有效治理和羁系力度会越发强硬，土地每年发放量凭据各个都会需求情况有些增加。 “八大限”之前政府虽然会合放了一些地，但大限之后土地市场的治理照旧比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求干系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才气到达目的，但要增加供给就要放地，“两会”也已经涉及到了这一点， “对供给用于商品房开发的土地、市民解困住房的土地、公事员住房的土地要分别限价、治理和供给”，土地将采取更公道的限制式的科学控制治理模式。 4、政策恐慌渐去 政策出台不会有2006年的“朝令夕改”了，也不会有2005年那样“排山倒海”，但会有一些体现节能、省地和范例市场秩序的政策、步伐会陆续出台，如控制高等商品住房（别墅等）开发、勉励中低价位住房开发、增强对中介市场的治理、出台住房各项专项基金治理步伐等。 5、重视引导需求 消费需求的引导事情不容忽视，重视引导住房的大众消费已经成为政府和社会一项新的历史使命。放松土地控制是不得已而为之，并且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房太过需求将被提上议程。现在人均住宅修建面积已经凌驾26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是功德，住的太大也不是功德。正如董藩先生所说的：“别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会生长买下隐患，最终咽下这个“苦果”的照旧全体人民。“不认可房地财产的支柱职位不对，太过倚重房地财产拉动经济增长也不可”。 6、建立保障体系 “住房保障”曾一度在政府的业绩辞书里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度革新的结果。05年经济适用房被媒体炒得更像一场闹剧，国内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不存眷民意，再加上控制房价的压力巨大，于是一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。