嘉华明珠整合营销战略全案策划报告书.docxVIP

PAGE 第一部分 市场调研陈诉 观察前序 本部分我们凭据地产营销的行业特征，设计了五份观察表格，内容包罗永丰县城生长状况、商品房生意业务政策与开发量、消费者收入水平与消费看法、媒体状况、竞争楼盘状况以及本项目的产物问题与销售状况等五大部部分。 对付差别的观察内容，我们又接纳了灵活的观察方法。如对永丰县城的生长状况，主要对永丰的政府官员进行了采访；对付本地媒体状况，则主要以电话的方法联系各媒体及本地告白公司，对媒体的笼罩率、代价、竞争项目的投放情况等内容进行了了解；用现场踩点的方法对竞争楼盘的项目园区筹划、产物特色、项目定位、销售代价、付款方法、销售状况进行考察；对付项目自己，则以营销集会的形式，与项目的主要事情人员进行了交换，配合探求本案推广所存在的症结。 宏观情况阐发 中国房地财产经过多年的发育、生长和完善，其间有热潮也有低谷，跌荡起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地财产正在经历一个“代价回归”、“利润回归”的历程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已靠近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地财产的区域生长水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海都市受惠于革新开放的诸多优惠政策，经济生长较快，与国际上的交换频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购置力较强，房地产开发水平较高，开发商在看法、思维、资金实力、开发范围、经营能力等方面都遥遥领先于内地都市，并逐步形成了较明显的专业化分工。中西部地区以成都、重庆、西安等都市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在奋起直追。 在今后的三到五年内，中国房地财产还会有一个较平稳的生长时期，其主要利好因素有：（１）房地财产被明确确定为国度支柱财产，在政策上赐与更多的优惠和扶持。（２）取消福利分房，代之以住房钱币化。（3）增加公事员薪酬作为主要的廉政步伐之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平。（4）中国都市化进程加快，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发热潮。（5）中国经济已刚强地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济连续恒久走强。在此情况下，房地产也会相应生长。（6）一个强大的中产阶层群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。（7）中国将面临恒久的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方法。 另一方面，中国政府为抑制经济过热，于2004年4月启动了宏观调控步伐，内容包罗控制信贷、大幅度提高钢铁、电解铝、水泥和房地产项目的资本金比例、整顿土地市场以及银行加息等。这些政策的落实，在房地产行业起到了一定的降温作用，并促发了局部地区地产行业的大整合。 二、微观情况阐发 （一）、永丰表面 永丰县位于江西省中部，距京九铁路、105国道22公里，有二级公路与之相通，其中，泉毕高速公路、赣粤高速离本地约11公里，南下北上方便快捷。全县领土面积2695平方公里，其中山地304万亩，耕地53万亩。辖21个乡镇、3个林垦场，总人口40万。其中永丰县城常住人口约7万多，流感人口约1万多。 永丰主要财产为制药、针织打扮、碳酸钙、磷产化工、食品，经济生长水平相对低沉。2004年，整个永丰城乡小我私家储备存款仅14.5亿元。人均年收入城镇7000—8000元，农村2600元。其中永丰县大抵月收入状况，公事人员1000元以上每月，事业单位人员800—1000元/月，私营企业500—700元/月，个别打工者400—600元/月。 医疗配套设施有永丰县医院、永丰中医院、永丰妇幼保健医院（注：这些医疗配套设施距本案较远，无法直接利用）。另外欧阳修广场（已根本建成），文化艺术中心（包罗影剧院，在建）和市政大厅（包罗超市，在建），这些都在本案四周，对本案的推广有利好信息。 教诲设施有恩江小学、恩江中学、永丰中学、永丰二中、永丰三中等。这些学校从幼儿园、小学到中学，都是永丰所统领区内学区最好的。其中永丰中学为吉安市重点中学，有34个班，2000余学生，每年都有考上北大、清华等名牌大学的。与本案相近。同时，该地区重视教诲，认为上大学是孩子唯一的出路。（二）、房地产开发状况 自99年开始，永丰县就开始冻结私人造房，永丰商品房住宅市场也自2002年开始苏醒。自苏醒以来，代价平稳上升，尤其是2003年底，上扬速度快。到目前为止，房价已趋向平稳。但由于购置需求以及修建原质料的上涨，永丰的房价照旧稳中有升。2004年初到2004年底，房价已悄悄地上涨了约100元。另一方面，2004年契税收入为945万，比2003年多501万。这说明永丰的房地产行业正快速生长着，并日渐成了本地财务收入的一大来源。而土地供给量，2003年土地放量为300亩，2004年土