房地产策划营销的方案.docxVIP

PAGE 项目投资筹谋营销 项目投资筹谋营销是全案最为要害的环节，反应了生长商选择开发项目的历程，这个历程是考验和权衡生长商房地产运作能力的重要环节，这个历程操纵好了，就意味着项目乐成了一半，在这个历程中多下工夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资筹谋营销可对项目进行订价模拟和投入产出阐发，并就规避开发风险进行计谋提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边情况阐发 1、项目土地性质观察　　.地理位置　　.地质地貌状况　　.土地面积及红线图　　.土地筹划使用性质　　.七通一平现状　　 2、项目用地周边情况观察　　.地块周边的修建物　　.绿化景观　　.自然景观　　.历史人文景观　　.情况污染状况　 3、地块交通条件观察　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景筹划　　.项目的水、路、空交通状况　　.地块周边的市政门路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施观察　　.娱乐、餐饮、运动　　.生活办事　　.娱乐休息设施　　.周边可能存在的对项目倒霉的滋扰因素　　.历史人文区位影响 二 区域市场现状及其趋势判断　　 宏观经济运行状况 .海内生产总值：　　第一财产数量 第二财产数量　　第三财产数量　　房地产所占比例及数量　　.房地产开发景气指数 国度宏观金融政策：　　钱币政策　　利率　　房地产按揭政策 .牢固资产投资总额： 全国及项目所在地　　其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额：　　居民消费代价指数　　商品住宅代价指数 项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例 .项目所在地的居民住宅形态及比重　　.政府对种种住宅的开发和流通方面的政策法例　　.政府关于商品住宅在金融、市政筹划等方面的政策法例　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政筹划 目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别 项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明 商品住宅客户组成及购置实态阐发 .种种档次商品住宅客户阐发 .商品住宅客户购置行为阐发　　 　三 土地SWOT（深条理）阐发 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的时机点 项目地块的威胁及困难点　　 四 项目市场定位 　　1、类比竞争楼盘调研 .类比竞争楼盘根本资料　　.项目户型结构详析　　.项目筹划设计及销售资料　　.综合评判 2、项目定位　 　.市场定位： 　　区域定位 主力客户群定位　　.功效定位　　.修建气势派头定位 五 项目代价阐发 　　1、商品住宅项目代价阐发的根本要领和观点 .商品住宅代价阐发法（类比可实现代价阐发法）： 选择可类比项目 　　确定该类楼盘代价实现的各要素及其代价实现中的权重 　　阐发可类比项目代价实现的各要素之特征 　　比拟并量化本项目同种种比项目诸代价实现要素的比拟值 　　凭据代价要素比拟值判断本项目可实现的均价 　　.类比可实现代价决定因素：类比土地代价 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差别 　　B 项目周边情况的差别：自然和绿化景观的差别　　教诲和人文景观的差别　　种种污染水平的差别　　社区素质的差别 　　C 周边市政配套便利性的差别 　　 项目可提升代价判断　　 A 修建气势派头和立面的设计、材质 　　B 单体户型设计 　　C 修建空间结构和环艺设计 　　D 小区配套和物业治理 　　E 形象包装和营销筹谋 　　F 生长商品牌和实力 　　代价实现的经济因素 　　A 经济因素 　　B 政策因素 　　2、项目可实现代价阐发 　　.类比楼盘阐发与评价 　　.项目代价类比阐发： 　　代价提升和实现要素比拟阐发 　　项目类比代价盘算 六 项目订价模拟 均价简直定 .住宅项目均价确定的主要要领：类比代价算术平均法 　　有效需求本钱加价法 　　A 阐发有效市场代价范畴 　　B 确保公道利润率，追加有效需求代价 　　运用以上两种要领综合阐发确定均价 项目中具体单位的订价模拟 .商品住宅订价法： 差别性代价系数订价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） 　　.种种差别性代价系数简直定： 　　确定底子均价 　　确定系数 　　确定幅度 　　.具体单位订价模拟 　　 七 项目投入产出阐发 　　 　　1、项目经济技能指标模拟 　　.项目总体经济技能指标 　　.首期经济技能指标 2、项目首期本钱模拟 　　.本钱模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 　　.销售收入模拟： 　　销售均价假设　　销售收入模拟表 .利润模拟及说明： 　　模拟说明　　利润模拟表 .敏感性阐发： 　　可酿本钱变更时对利润的影响　　销售代价变更时对利润的影响　　　　 八 投资风险阐发及其规避方法提示 项目风险性评价 .代价提升及其实现的风险性： 　　项目的筹划和设计是否足以提升项目同周　　边项目的类比代价　　项目形象