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房地产全程营销筹谋提纲 ? ? 第一部分? 市场调研 一、项目用地周边情况阐发 1、项目土地性质观察 ?·地理位置 ?·地质地貌状况 ?·土地面积及红线图 ?·七通一平现状 2、项目用地周边情况观察 ?·地块周边的修建物 ?·绿化景观 ?·自然景观 ?·历史人文景观 ?·情况污染状况 3、地块交通条件观察 ?·地块周边的市政网及其它大众交通现状、远景筹划 ?·项目对外水、陆、空交通状况 ?·地块周边市政门路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施观察 ?·购物场合 ?·文化教诲 ?·医疗卫生 ?·金融办事 ?·邮政办事 ?·娱乐、餐饮、运动 ?·生活办事 ?·游乐休憩设施 ?·周边可能存在的对项目倒霉的滋扰因素 ?·历史人文区位影响 ? 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ?·海内生产总值 ??? a 第一财产数量 ??? b 第二财产数量 ??? c 第三财产数量 ??? d 房地产所占比例及数量 ?·中国房地产开发业景气指数 ?·国度宏观金融政策 ??? a 钱币政策 ??? b 利率 ??? c 房地产按揭政策 ?·牢固资产投资总额 ??? a 全国及项目所在地 ??? b 其中房地产开发比重 ?·社会消费品零售总额 ?·商品零售代价指数 ??? a 居民消费代价指数 ??? b 商品住宅代价指数 ?·中国都会房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例 ?·项目所在地居民住宅形态及比重 ?·政府对种种住宅的开发和流通方面的政策法例 ?·政府关于商品住宅在金融、市政筹划等方面的政策法例 ?·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政筹划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的分别及差别 5、项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价生长 6、商品住宅客户组成及购置实态阐发经济 ?·种种档次商品住宅客户阐发 ?·商品住宅客户购置行为阐发 ? 三、土地SWOT阐发 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的时机点 4、项目地块的威胁及困难点 ? 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ?·类比竞争楼盘根本资料 ?·项目户型结构详析 ?·项目筹划设计及销售资料 ?·综合评判 2、项目定位 ?·市场定位 ??? a 区域定位 ??? b 主力客户群定位 ?·功效定位 ?·修建气势派头定位 ? 五、项目代价阐发 1、商品住宅项目代价阐发的根本要领和观点 ?·商品住宅代价阐发法：类比可实现代价阐发法 ??? a 选择可类比项目 ??? b 确定该类楼盘代价实现的各要素及其在代价实现中的比重 ??? c 阐发可类比项目代价实现的各要素之特征 ??? d 比拟并量化本项目同种种比项目诸代价实现要素的比拟值 ??? e 凭据代价要素比拟值判断本项目可实现的均价 ?·类比可实现代价决定因素 ??? a 类比土地代价：地段资源差别 ?? ※项目周边情况的差别，包罗 ???? 周边自然和绿化景观的差别 ???? 教诲、人文景观的差别 ???? 种种污染水平的差别 ?? ※周边市政配套便利性的差别 ??? b 项目可提升代价判断 ? ※ 修建气势派头和立面的设计、材质 ? ※ 单体户型设计 ? ※ 修建空间结构和环艺设计 ? ※小区配套和物业治理 ? ※ 形象包装和营销筹谋 ? ※ 生长商品牌和实力 ??? c 代价实现的经济因素 ? ※ 经济因素 ? ※ 政策因素 2、项目可实现代价阐发 ?·类比楼盘阐发与评价 ?·项目代价类比阐发 ??? a 代价提升和实惠要素比拟阐发 ??? b 项目类比代价盘算 ? 六 、项目订价的模拟 1、均价简直定的主要要领 ?? a 类比代价算术平均法 ?? b 有效需求本钱加价法 ? ※ 阐发有效市场代价范畴 ? ※ 确保公道利润率，追加有效需求本钱代价 ?? c? 运用以上两种要领综合阐发确定均价 2、项目中具体单位的订价模拟 ?·商品住宅订价法：差别性代价系数订价法 ??? a 凭据日照须光系数（B系数）确定差别自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为底子均价 ??? b 然后凭据景观朝向系数（D系数）确定差别景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D） ??? c 当存在复式单位大概遗憾型单位时，应在Pd的底子上凭据户型系数（S系数）确定差别户型单位的均价 ??? Ps=Pd ×(1±s) ? d 在Ps的底子上，凭据楼层系数（F系数）确定差别楼层的代价Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F) ??? e 考虑到其他随机因素的存在（如单位四周有机房滋扰等），在具体单位代价的制定时，还应凭据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的订价Pu，即