房地产大型住宅项目全案营销策划讲义_40页.docxVIP

大型住宅项目全案筹谋 第一部分　　项目开发 第一讲 项目最优开发计谋 大型住宅项目的开发与营销 大有大的难处。该讲针对大的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们随处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的土地成为超等聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是团体军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 　　第1操纵环节：洞察大型项目出现的深层原因 　　洞察A：界定大范围社区 　　何谓大范围社区？凭据国度技能监视局和建立部1993年7月16日联合公布的《都市居住区筹划设计范例》，按居住户数、人口范围及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区范围为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于外洋的“社区”看法。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口凌驾2万人、修建面积在 30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大范围社区”。 　　洞察B：楼市成熟的标记 　　楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区看法的增强和房地产市场竞争的一定结果。 　　消费者重视社区情况是大范围社区出现的先决条件。 　　我国住宅生长经历着以数量为主向数量和质量并重生长的阶段，住宅产物，不但是一套住房的看法，并且已扩大到一个社区的看法。 　　在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然屋子有居住面积不大、采光通风欠好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了范围底子，所以产生了“效益”--配套设施齐备、治理办事优良，能够满足业主在居住情况上的需求。而其时许多冠以“花圃”、“新村”、“广场”的商品房，筹划面积仅几万平方米，楼房也不外几幢，没有了范围，便难以满足业主除屋子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 　　洞察C：市场猛烈竞争是大型物业出现的直接动因 　　从卖方市场生长到买方市场，标记着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可制止地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来生长出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产范围化经营的做法，开发了“丽湖花圃”。他认为 这种大范围社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅本钱提高。而振业团体的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业生长的一定趋势，是一个在更高条理上的大奔腾。具备实力的房地产商只有掌握住了这个偏向，才气在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。 　　第2操纵环节：开发大型项目常见战略难题剖析 　　难题A：筹划难以超前 　　大的项目容易做整体全盘筹划没错。然而，大的地产项目一般都是分期开发，拉长战线，开发周期达5年左右。5年以后的住宅潮水是什么样？这是一个随机的话题、未来的话题，而现今这个话题却要预见性地提前5年解决，难度可想而知。所谓“筹划赶不上变革”、“船小好调头”，开发商如何解决这个两难命题？不能不引入深思。 　　难题B：客户难以定位 　　寻找客户是任何产物的要害环节，由于大型地产项目同样必须考虑到市场风险，因此在户型定位上根本上都市尽可能争取更多的消费群。但众口难调，怎样使户型更有针对性？这就给客户定位带来难题。如果生长商比力重视市场调研的投入，客户定位的难度大概会减轻一些。 　　难题C：资金难以筹措 　　由于地产经营中的利润诱惑，有本领拿地就有赚钱的时机，所以自己是否有实力，有几多斤两，都需要好好称称。不然范围经营，最终酿成生长商的简朴互助开发。 　　并且，如果出现互助方之间的看法差别，很容易把项目做成“四不象”。 　　难题D：节奏难以控制 　　开发节奏是地产经营的一门学问。分两期照旧分三期，主要还不但是一个资金问题，而是一个市场预见问题，同时也是一个项目内在的联动问题。 　　难题E：代价难以掌握 　　一个大型项目，前期如何订价？高了被动，低了不赚钱。高了是贬价照旧不贬价？降，对不超前面的业主，也有伤自己的品牌筋骨；不降，屋子卖不出去，那怎么行？一定会陷入左右为难进退维谷的难堪境地。 　　第3操纵环节：大型项目开发优势致胜计谋 　　优势A：大型项目的范围优势 　　楼盘范围大，能够克服范围小的一些缺点，其优点是显而易见的： 　　优点之一：人气旺，范围大，则人气旺盛，居家气氛浓厚。 　　优点之二：配套全。范围大，则配套齐全，会所、泳池、球场、绿化、景观、商业设施等一应俱全，过起“日子”来十分舒适、方便。 　　优点之三：治理好。由于同一生长商开发，统一筹划、统一治理，提供的办事周到、齐全。 　　优点之四：筹划好。在筹划上统一摆设，组团、分区、定位等