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房地产开发企业管帐与营销筹谋 第一讲 房地产开发企业管帐的特点 一、房地产开发企业经营运动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和衡宇合在一起开发，也可将土地和衡宇离开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产物的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿得到的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织制作衡宇和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．衡宇的开发与经营。 衡宇的开发指衡宇的制作。衡宇的经营指衡宇的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继承开发衡宇，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的衡宇，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安顿房和代建房等。 3．都会底子设施和大众配套设施的开发。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业担当政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业差别。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的筹划性。 企业征用的土地、建立的衡宇、底子设施以及其他设施都应严格控制在国度筹划范畴之内，凭据筹划、征地、设计、施工、配套、治理“六统一”原则和企业的建立筹划、销售筹划进行开发经营。 2．开发产物的商品性。 房地产开发企业的产物全部都作为商品进入市场，凭据供需双方条约协议划定的代价或市场代价作价转让或销售。 3．开发经营业务的庞大性。 所谓庞大性包罗两个方面： (1)经营业务内容庞大。企业除了土地和衡宇开发外，还要建立相应的底子设施和大众配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后办事全历程。 (2)涉及面广，经济往来工具多。企业不但因购销干系与设备、质料物资供给单位等产生经济往来，并且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位产生经济往来，还会因受托代建开发产物、出租开发产物等与委托单位和承租单位产生经济往来。 4．开发建立周期长，投资数额大。 开发产物要从筹划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安顿赔偿、七通一平、修建安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才气全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产物自己的造价很高，需要不停地投入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产物单位代价高，建立周期长、欠债经营水平高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产物积存，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资用度估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的筹划阶段，必须对项目的投资与本钱用度进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资历程就是房地产商品的生产历程，因而其投资估算与本钱用度估算不可截然离开，应合二为一。房地产开发项目投资与本钱用度估算的范畴包罗土地购买本钱、土地开发本钱、建安工程造价、治理用度、销售用度、财政用度及开发期间的税费等全部投资。 房地产建立项目各项用度的组成庞大，变革因素多、不确定性大，依建立项目的类型差别而有其自身的特点，因此差别类型的建立项目，其投资和用度组成有一定的差别。对付一般房地产开发项目而言，投资及本钱用度．由开发本钱和开发用度两大部分组成。 (一)开发本钱 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国度以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、修建容积率、土地出让年限、周围情况状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在都会人民政府颁布的都会基准地价或平均标定地价，凭据项目所在地段品级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安顿赔偿费。 (1)土地征用费。国度建立征用农村土地产生的用度主要有土地赔偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗赔偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等。农村土地征用费的估算可参照国度和地方有关划定进行。 (2)拆迁安顿赔偿费。在城镇地域，国度和地方政府可以依据法定步伐，将国有储备土地或已由企、事业单位或小我私家使用的土地出让给房地产开发项目或其他建立项目使用。因出让土地使原 用地单位或小我私家造成经济损失，新用地单位应按划定赐与赔偿。它实际上包罗两部分用度，即拆迁安顿费和拆迁赔偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包罗： (1)项目的筹划、设计、可行性研究所需用度。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通通例划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可凭据所需事情量结合有关收费尺度