房地产全程营销策划理论模式概述.docxVIP

房地产全程筹谋理论模式 随着房地财产的迅速生长，房地产营销筹谋、全程筹谋也随之快速生长起来，然而在实际运行当中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简朴化的经营模式，底子谈不上真正意义上的营销与筹谋。生长商凭感觉定位已既成事实的楼盘，事后筹谋，更多的是一种营销筹谋与销售推广。同时，由于房地产市场化的水平越来越高，小我私家消费已成为市场主流， “筹谋大家”依靠“点子”制胜的时代已经已往，种种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目种种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、范例成为房地产全程筹谋的运作原则。 一、营销筹谋观点与实质 　　日本筹谋专家和田创对筹谋的界说是：筹谋是通过实践运动获取更佳结果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部情况予以准确地阐发并有效地运用种种经营资源的底子上，对一定时间内的企业营销运动的行为、实施方案与具体步伐进行设计和筹划。 　　营销筹谋以综合运用市场营销学及相关理论为底子，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在筹谋的历程中，创意是灵魂。 　　筹谋具有指导功效、整合（通过动态的综合使之完整）功效、实战功效、避险功效 。 二、房地产全程营销筹谋观点 　　筹划经济时代，我们只有简朴的“房地产”观点，很长一段时间，我国的住宅建立一直是学习前苏联模式，凭据居住区、住宅小区、住宅组团的方法进行设计，并且住宅的建立尺度由政府统一制定，谁也不能超尺度，甚至是出几套尺度图，各人全按尺度图进行建立，千楼一面。 　　随着我国社会主义市场经济的迅速生长，随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求条理日益明显，已往按尺度图建立的住宅已底子不可能满足全社会差别阶级的居住要求，“房地产市场”应运而生，房地产作为产物的观点也迅速被人们所担当，但观点被担当并不意味着产物被消费者认可。 　　市场经济的生长与生活水平的迅速提高，使消费者对居住条件的需求条理与时俱进，同时也促使了房地财产的迅猛生长。西安房地财产起步较晚，但生长十分迅速，各房地产公司之间竞争异常猛烈，加上非房地产企业携巨资不绝进入房地财产成为新的竞争者，西安房地财产的竞争将日趋白热化，整合与被整合将是必须面对的现实。 　　以西安市为例，目前已注册的房地产公司约500家，待注册的房地产公司约100家，有项目的房地产公司约300家左右，在众多拥有项目的开发商中，有品牌、有范围、有知名度的只有4、5家，而有开发运作经验的开发商不凌驾10%。因为种种“契机”进入房地财产的开发商大多是“无业绩”开发商，“涉市”不深，经验不敷，纵然有开发运作经验的开发商，其驾御项目的能力也乱七八糟，在市场经济机制下，持有“有钱就能盖房”看法的开发商在市场上逐渐没有了立足之地，需要借助专业办事机构以求项目乐成。 　　随着房地产市场竞争的不绝加剧，尽管开发商已经建立出了功效足够好、代价足够公道的产物，为什么仍然争取不到应有的目标主顾？ 房地产营销治理就是在目标市场上到达预期互换结果的自觉努力。房地产市场的现状表明，开发商在楼盘整个建立中的努力显然是被动的和不自觉的。大多数房地产开发商还没有意识到这实际上是如何看待市场导向的问题。这直接导致房地产开发商的市场竞争看法停留在建立看法、楼盘看法、推销/销售看法上，明确地说，房地产开发商在市场中的职位是与他的市场竞争看法相一致的。 　　这是因为大部分房地产开发商的竞争看法，依然停留在：1．建立的看法上——认为消费者喜欢代价低廉的住房；2．楼盘的看法上——认为消费者喜欢高质量、多功效的楼盘，开发商迷恋上自己的产物，没有意识到所建立的楼盘在设计阶段即已经脱离主流需求大概市场已经在朝差别的偏向生长；3．销售的看法上——认为消费者是被动的，必须主动推销和积极促销，开发商销售的是自己能够生产的产物，而不是市场能够出售的产物。总之，开发商并没有把市场导向定位在买方需要上，缺乏本性、千楼一面，趋同的结果造成恶性竞争。 　　房地产全程营销筹谋就是运用整合营销观点，对开发商的建立项目，从看法、设计、区位、情况、房型、代价、品牌、包装、推广上进行整合，公道确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方配合利益为中心，通过市场观察、项目定位、推广筹谋、销售执行等营销历程的阐发、筹划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深条理及未来需求的底子上，为开发商筹划出公道的建立取向，从而使产物及办事完全切合消费者的需要而形成产物的自我销售，并通过消费者的满意使开发商得到利益的历程。 　　一个真正的筹谋方案就是要将目标项目置于国度、西安市房地产生长的大配景下进行具体阐发，以消费者的未来期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地