房地产开发与全程营销策划讲义.docxVIP

房地产开发与全程筹谋 东南大学建立与房地产研究所 李启明 1 房地产企业组织结构优化设计依据 1.1 企业生命周期与组织生长任务 （1）凭据企业生命周期理论，财产内一个典范企业的生命周期一般要经过四个生长阶段，见图1－1。 衰退期 衰退期 初创期 成恒久 成熟期 图1－1 典范企业的生命周期 成恒久企业的主要特征是：一是市场份额增长迅速，主要体现为企业销售额的快速上升；二是产物代价或投资回报率都较高；三是产物的技能升级速度较快，型号不停革新（这种情况一般出现在企业所在财产的技能还未成熟或产物的技能庞大、升级较快的阶段）；四是企业的灵活性低落，但控制水平有明显的提高。成恒久企业由于其产物或办事在一定市场范畴内已经得到消费者的认可或被消费者所担当，具有了一定的产物信誉和知名度或品牌优势，因此，成恒久企业将会充实利用这样一种品牌优势，迅速扩大市场份额，并争取尽可能多的高额回报，以缩短投资接纳周期。与此同时，企业逐步创建和完善了种种组织机构、岗亭和职位，明确了权力和责任的对等干系，并配备了相应的人员，治理者也有能力和信心掌握企业的未来生长偏向。另外，由于成恒久企业的高额利润回报率也可能会吸引众多的潜在企业进入财产，这样在趋于成熟期之前，企业可能会与财产内的其它企业主要围绕着产物的代价、技能、差别化等而展开的猛烈的市场竞争，其目的是为了在未来成熟期的市场格式中得到一个有利于自身的市场份额或市园职位。 （2）美国加州大学洛杉矶分校安德森治理研究生院的人力资源研究中心主任弗莱姆兹传授将一个典范企业的生命周期分别为七个阶段，见图1－2。 新建 新建 扩张 专业化 牢固 多元化 一体化 哀落与再起 图1－2 典范企业的生命周期 初创期成恒久成熟期01 初创期 成恒久 成熟期 0 1 10 500 100 新建企业 扩张 专业化 牢固 图1－3 （2）海内房地产企业（单元：人民币亿元） 初创期成 初创期 成恒久 成熟期 0 1 3 40 10 新建企业 扩张 专业化 牢固 凭据弗莱姆兹的研究结果，财产内一个乐成的典范企业在其生长历程中必须解决好六个要害性的组织生长任务。 （1）定位于一个有利的市场 这是创建一个乐成企业的最主要的先决条件，因为定位于一个有利的市场意味着企业在为这一市场提供满足主顾需求的产物或办事时，存在着某种竞争优势。这种优势大概来自于该企业能够提供别的企业所无法生产或办事的新产物；大概来自于该企业能够提供市场上尚未得到满足的产物或办事，但可能是以低本钱或差别化的生产或销售经营方法来提供。因此，前者的乐成往往是来自于企业得到进入一个新市场的“先入者优势”，尔后者的乐成往往是来自于企业得到低本钱或差别化优势。 （2）开发产物或办事 企业在细分市场上确定了一个有利的市场定位后，紧接着的一项任务就是要“孵化”出某种产物或办事，即在选定的有利的市场定位底子上，研制、设计、生产出某种产物（或设计并组织某种办事配送系统），并得到该市场主顾的认可或担当。 （3）获取资源 某种产物或办事被生产出来并推向市场后，下一步就是要通过该产物或办事的“财产化”经营来迅速扩大其市场。因此，企业的第三项主要任务就是要设法得到企业目前和未来生产或经营历程中所必须的一切资源，以支撑企业迅速生长历程中对种种须要资源的需求。这些资源既包罗种种类型的物质资源，也包罗种种种类和条理的人力资源。能否实时足额地得到种种资源，往往是决定企业生长历程中能否度过难关的要害性因素。 （4）创建经营系统 企业进入财产化生产或经营后，不但要从事直接的生产或办事，并且要从事其它一系列的日常经营运动，它们主要包罗管帐、招聘、培训、采购、告白、销售、运输、售后办事等，因此，企业的第四项主要任务就是要对上述种种经营业务活行动出摆设，创建一个能适应企业生长要求的全面的经营系统。 （5）结构治理系统 为了能够使上述种种经营运动高效率地运转，企业还必须组成一个其生长和生长所需要的治理系统。这一系统主要包罗筹划系统、组织系统、人力资源开发系统和控制系统等。筹划系统主要卖力筹划企业的整体和久远生长，摆设具体的经营筹划、预算筹划以及应变筹划等；组织系统主要卖力企业的组织结构、岗亭、职位的设置和人员的摆设，创建信息通报和协调通道；人力资源开发系统主要卖力在企业的增长中对种种治理和技能人员进行有筹划的开发；控制系统主要卖力设置一整套的鼓励和约束机制，以最大限度地引发出员工完成企业目标的“内驱力”。 （6）培育企业文化 如同每小我私家都有本性一样，每个企业也有自己的“本性”，企业的本性即体现为特定的企业文化。企业文化是作为一种非正式的“治理系统”对企业产生作用的，因为它主要是给员工营造某种文化气氛或描述员工被期望去怎样做。 ·培育企业文化·结构治理系统初创期一体化多样化牢固新建专业化扩张成恒久成熟期·开发产物